일반적으로 계약이라는 것은 협의를 통해 서로 원하는것을 절차에 따라 진행함으로써 적합한 절차에 따라 거래계약을 진행했다면 계약성립과 동시에 법적 인정을 받게 되는데, 계약 내용과 다르다면 그에 따른 문제가 발생하게 됩니다.
다른 것도 아닌 부동산 매매계약 같이 금액이 큰 경우는 더욱 민감하게 나타날 수 밖에 없는 것입니다.
그래서 오늘은 부동산 매매계약 불이행시 대처방법에 대해 알아보려 합니다.
부동산 매매계약에 따른 손해배상 및 대처방법
▶ 부동산 매매계약 불이행
통상적으로 거래를 하기로 결정 후에 문서를 작성하였다면 계약파기는 불가능하다고 대부분 생각합니다 하지만 거래 진행 단계에 따라 가능하며, 특별한 사유가 발생시 파기를 하는 것이 법적으로 문제가 되지는 않습니다. 단, 단순 변심으로 인한 파기는 중도금이 지급되기 전까지만 가능합니다.
1. 매도인측에서 파기를 원할 경우
이 경우는 매수인으로 부터 받은 계약금의 2배를 상환함으로써 가능합니다.
2. 매수인측에서 파기를 원할 경우
이 경우는 매도인에게 지급한 계약금을 포기함으로써 가능합니다. 만약 중도금이 납부된 상황이라면 원칙적 파기가 불가합니다.
예외적인 사항은?
- 계약서 작성시 특약사항에 중도금 지급 후에도 거래파기가 가능하다는 조항을 명시해 두었을때
- 거래를 하려는 건물이 명확하게 특정되지 않을때
- 건물의 문제가 있음에도 이를 의도적으로 숨기고 진행하려 했을때
위와 같은 경우라면 해지에 대해서 언제든지 요구할 수 있습니다.
또한 상대방으로 하여금 손해를 입은 당사자는 계약불이행으로 인한 손해 배상을 받을수 있으며 이런 손해배상을 받기 위해서는 소송의 제기 등의 절차를 통하여 이에 대처해야 합니다.
▶ 매매계약 불이행 등에 따른 손해배상 등의 청구절차
① 내용증명발송
계약불이행 등이 발생했을 경우, 계약 이행 등을 최고하는 최고장 또는 내용증명우편을 발송하여야 합니다.
② 지급명령 등의 신청
내용증명우편으로 계약 이행을 최고하였는데도 불구하고 이행되지 않을 경우 계약파기와 동시에 손해배상을 받아야 하므로 간편한 절차인 지급명령 등을 신청합니다.
③ 가압류, 가처분
손해를 본 당사자는 손해배상을 받기 위해 지급명령 또는 민사소송 등의 법적절차를 이행하게 됩니다.
이 이행기간 중에 계약불이행자가 그의 재산을 처분하는 등의 행위를 하면 승소하고도 배상을 받지 못하게 되는 상황이 발생하게 될 수 있으므로 채권확보를 위한 소송의 제기나 가압류, 가처분을 해두는 것이 좋습니다.
④ 소송의 이행(본안)
위와 같은 절차이행 후 지급명령에 이의신청이 있거나 복잡하게 될 경우 본안소송으로 진행하게 되는 경우가 대부분인데 이런 경우에도 채권확보를 위해 가압류, 가처분 신청을 함과 동시에 소송을 제기하여야 합니다.
여기서 소송을 제기할 경우에는 상대의 인적사항, 재산 등을 파악하고 필요할 경우 공시송달 등의 필요한 절차나 소송에 관한 제반절차를 확인해야 하며 변호사를 선임하는 등의 조치도 필요합니다.
물론 소송진행과정 등 민사조정이나 제소전 완만한 화해를 할 수 있는 상황도 발생하겠지만 일단은 소송상의 진행절차를 파악하여 이에 항상 대비해야함이 타당합니다.
⑤ 민사집행( 경매 등)
소송이 종결되고 승소판결 등을 받은 경우는 상대로 부터 금전을 지급받아야 손해배상을 받을 수 있습니다.
만약 금전으로 지급받으면 별다른 문제가 발생하지 않으나 그렇지 않을 경우 가압류 및 가처분한 것을 본압류 등으로 전이하고 집행권원을 가지고 집행절차를 통해 손해배상 받음으로 분쟁은 종결되게 됩니다.