임대사업자 세금혜택 및 의무사항

임대주택의 종류, 임대사업자등록 방법 및 절차에 대한 글에 이어 이번에는 임대사업자 등록 시 유의사항, 세금 혜택 및 의무사항에 대해 알아보려 합니다. 임대사업자등록을 준비하시는 분들이 궁금해하시는 내용을 아래에 정리해 놓았으니 참고하시어 도움이 되시기 바랍니다.

 

 

주택임대사업자 등록 자격 및 방법

 

임대사업자 등록 전 유의사항 및 세금 혜택, 의무사항

1. 임대사업자등록 전 유의사항

• 임대주택 등록 후 주택임대 의무기간인 10년간 임대해야 합니다.
• 임대주택 등록 이후 직전 임대료 대비 임대료 증액(5% 이내) 제한 규정을 적용받아 임대사업자 임의로 임대료를 조정할 수 없다는 점 유의하시기 바랍니다.
• 세제혜택은 주택유형, 기준시가, 면적, 등록 시기 등에 따라 상이하므로 등록 전 국세청(세무서) 또는 시, 군, 구(세무과)에 확인하시는 걸 권유드립니다.
• 임대주택 말소신청은? 등록 후 3개월 내에 취소를 하면 불이익 없이 말소가 되지만 그 이후에는 말소가 되지 않으며 그 이후 말소를 굳이 해야 한다면 민간임대주택법에 말소 사유기재가 되어야 하는 주택 양도 및 증액 제한을 위반하여 과태료를 납부 후 말소가 되는 방법밖에 없습니다. 그러니 신중하게 생각하시고 등록하시기 바랍니다. 

2. 임대사업자 등록 혜택

① 취득세

주택 취득일로부터 60일 이내 임대주택 등록을 하게 되면 아래와 같은 혜택을 받습니다.

• 전용면적 60㎡이하는 100%
• 전용면적 60㎡~85㎡ 이하는 50%

단 취득세액 200만 원 초과 시 60㎡이하라 할 지라도 최대 85%까지 감면

② 재산세

재산세는 전용면적에 따라 감면이 적용되며, 감면율은 25%~75%를 적용받습니다.

전용면적이 40㎡이하 세액 50만 원 이하일 경우 면제를 받을 수도 있습니다.

 

 

③ 종합부동산세와 양도소득세

종합부동산세와 양도소득세는 9.13 대책 이후에는 취득한 주택에 대해 중과세 제외 적용을 받을 수 없다는 점 참고하시기 바랍니다.

단, 민간건설 주택임대 사업자에게는 종부세 및 다주택 중과 배제 및 양도세 혜택을 그대로 받을 수 있습니다. 

 

임대주택의 종류는 크게 건설임대주택과 매입임대주택으로 나뉘는데 민간임대주택법이 개정되면서 주거공급에 긍정적인 효과를 준다고 판단하는 건설임대주택에만 혜택을 유지시켜주었으며 반면 매입임대주택의 혜택은 막아놓은 상태입니다.

 

여기서 건설임대주택 등록 시 주의할 점은?

건설임대주택의 등록은 신축을 하고 소유권 보존등기 이전에 해야 합니다. 그 이후에 임대사업자 등록을 하게 되면 매입임대주택이 된다는 점 유의하시기 바랍니다.

 

3. 임대사업자 주요 의무사항

1) 임대차 계약 시 주요 의무사항

1. 임대사업자 설명

• 임차인에게 임대의무기간, 임대료 증액(5%) 제한, 담보 및 세금 체납 사실 등의 권리관계 등에 대해 설명 및 정보제공의무가 있습니다. 
• 임대차 계약이 둘 이상 존재하는 다가구 주택일 경우 선순위 임대보증금에 대한 설명을 해야 합니다. 이는 2020년 12월 10일 이후 변경된 사항입니다.
• 이를 지키지 않을 경우 500만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.

2. 소유권 등기상 부기등기 ( 2020.12.10 이후)

• 임대사업등록 후 즉시 등록한 임대주택의 의무기간, 임대료 증액 제한 기준을 준수해야 하는 재산이라는 소유권 등기에 부기 등기해야 합니다.
• 이를 지키지 않을 경우 500만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.

3. 임대차 계약 신고

• 임대사업자는 임대료, 임대기간, 임대차 계약사항 등을 관할 지자체에 신고해야 합니다. 직접 방문 또는 온라인 렌트홈에서 신고하시면 됩니다.
• 제출할 서류는 임대차 계약 신고서, 표준임대차계약서입니다.
• 세제감면의 제한이 없으려면 임대차 계약 신고 이력이 있어야 합니다.
• 이를 지키지 않을 경우 100만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.

4. 표준임대차계약서 양식 사용

• 임대차 계약을 체결할 경우 민간임대주택법 시행규칙에 따라 표준임대차계약서 양식을 사용해야 하며 미사용시 임대차 계약신고 수리가 되지 않을 수 있습니다.
• 이를 지키지 않을 경우 100만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.

 

 

2) 임대차 계약 후 주요 의무사항

1. 임대료 증액 제한

• 임대료 및 임대보증금은 5% 범위를 초과하여 증액할 수 없습니다.
• 계약 후 1년 이내 임대료를 증액할 수 없습니다.
• 임대료 증액이 있은 후에도 1년 이내 임대료를 증액할 수 없습니다.
• 증액비율을 초과하여 임대료를 지급한 경우는 초과분을 반환 청구할 수 있습니다.
• 이를 지키지 않을 경우 300만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.

2. 임대의무기간 준수

• 임대의무기간은 10년으로 이 기간 내 임대하지 않거나 무단 양도할 수 없습니다. 
• 이를 지키지 않을 경우 임대주 택당 300만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.

3. 임대차 계약 유지

• 임대사업자는 임차인의 귀책사유가 없을 경우 계약 해지 및 해제, 재계약을 거절할 수 없습니다.
• 귀책사유로는 임대료 3개월치 연체를 했을 경우, 부대시설 등 고의 파손을 했을 경우, 멸실 등이 있습니다.
• 이를 지키지 않을 경우 1000만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.

3) 기타 의무사항

1. 임대사업 목적 유지

• 오피스텔을 등록한 경우 주거의 용도로만 사용하여야 합니다.
• 오피스텔은 등록이 되지 않지만 주거용 도로는 가능하기 때문입니다.
• 이를 지키지 않을 경우 1000만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.

2. 임대보증금 보증 의무

• 임대사업자는 임대의무기간의 종료일까지 임대보증보험에 가입해야 합니다.
• 이를 지키지 않을 경우 2년 이하 징역이나 2천만 원 이하의 벌금이 부과될 수 있습니다.

3. 보고, 검사 요청 시 협조의무

• 관리관청이 임대사업자에게 필요한 자료 제출이나 관련 검사를 실시할 때 적극 협조를 해야 합니다.
• 이를 지키지 않을 경우 500만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.

 

임대사업자등록으로 좋은 혜택도 있으나 의무기간이 10년으로 임의 말소가 어려우니 무작정 신청을 하기보다 신중하게 생각하시어 신청하시기 바랍니다.

 

 

임대사업자 임대보증금 보증보험 가입의무화

 

주택임대사업자 의무기간 안정된 수익창출 방법