알아야 산다

상가권리금이 합리적인지 구분하기 위해 기본적으로 상가권리금은 어떻게 형성되는지, 상가권리금 종류와 권리금 조율방법 등을 정리해 보려 합니다. 창업 및 장사를 하시려는 분들은 참고하시면 도움이 되실 거라 생각합니다.

장사를 시작할 때 중요한 것 중 하나가 바로 '몫'이라 할 수 있습니다. 쉽게 말해 좋은 자리를 말하는 것인데, 이는 유동인구가 많고 영업장이 대로변에 있는지 아니면 이면도로에 있는지에 따라 매출이 달라진다고 알고 있습니다. 물론 요즘에는 코로나로 인해 배달이 더 많아져 영업장 위치의 비중이 그 전보다는 다소 떨어진 것이 사실입니다.

창업 및 장사를 시작하기 위해 임대할 곳을 찾다 보면 괜찮은 곳은 인수할 때 권리금이라는 것이 형성되어 있다는 걸 알 수 있습니다. 그만큼 매출이 잘 나오는 자리라 할 수 있습니다. 이런 경우 권리금을 지급하면서까지 인수하려 하는 것이 보통의 마음입니다. 하지만 이 권리금이 합리적인 지에 대해 알아봐야 하며 그에 맞는 계획을 세워야 합니다.

상가권리금 합리적인지 임대차 계약전 확인 필요

* 권리금이란?

그 건물의 지리적 이점과 영업 시설 및 영업상의 비결 등 유형과 무형의 재산적 가치를 양도하는 대가를 말하며 권리금의 종류로는 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금 이렇게 세 가지로 구분할 수 있습니다.

① 바닥 권리금

유동인구가 많고 지리적 특성을 보인 금액으로 일명 '자릿세' 같은 개념입니다. 어느 정도의 고정적 매출 활성화를 유지해 프리미엄이 붙는 금액이라 생각하시면 됩니다.

② 시설 권리금

시설물은 인테리어, 집기, 등의 유형의 가치를 말하며, 동종업이 인수할 경우에 해당되는 권리금으로써 기존 시설물 가치의 시점을 고려해 오픈 후 1년에 30%씩 감가상각을 고려해 계산하며 3년 이상 지난 시설물에는 권리금 적용을 하지 않는 것이 통상적입니다. 또한, 이 시설권리금은 동종업이 아닌 경우는 대부분 적용되지 않으며, 동종업이라 할지라도 새로 인테리어 등 새롭게 변경할 때에는 해당되지 않습니다.

③ 영업 권리금

영업권리금은 말 그대로 영업이 활성화가 잘 되어 어느 정도 고정된 매출 보장이 가능한 곳에 해당하며, 통상적으로 월 순수익의 1년 정도를 영업권리금으로 책정합니다. 여기서 주의해야 할 점은 매도인의 말만으로 금액을 정하면 안 되며, 1년 치의 영업실적을 증빙할 만한 매출내역, 카드 전표 등의 객관적 자료를 확인한 후에 서로 조율 및 정해야 합니다. 이 또한 다른 업종으로 개업할 경우에는 크게 적용되지 않습니다.

* 권리금 조율방법

권리금은 평균적 시세를 형성한다기보다는 그 영업장에 따라 각기 다른 금액을 형성하기 때문에 각 권리금에 해당하는 내용을 잘 확인해야 합니다. 해당 영업장 주변 권리금 시세와 유동인구, 부동산을 통한 정보, 매출내역 등 시장조사와 객관적 자료를 통해 조율하는 것이 가장 바람직한 방법입니다.

* 권리금에 대한 오해

권리금은 보증금 및 임대료와는 다른 개념입니다. 기존 영업능력에 대한 인정을 통해 더욱 고정적 수입과 안정적인 운영을 위해 지급하는 것으로 다음에 보증금처럼 돌려받는 돈이 아닙니다. 그래서 더욱 꼼꼼하게 살펴보고 확인해야 하는 것입니다.

지역마다 그리고 업종마다 조금씩 차이가 있을 수 있지만 요즘은 코로나로 인해 배달이 더욱 증가하면서 권리금에 큰 영향이 미치지 않는 이면도로에서도 창업 및 장사를 시작하여 수익을 얻는 분들이 많이 나타나고 있습니다.

어떤 업종과 아이템으로 시작할 것인지에 따라 권리금 조율이 더욱 편해질 거라 생각이 듭니다.

상권이 좋고 장사가 잘 되는 곳이라면 그만큼 권리금이 높이 측정되어 있는 곳이 있습니다. 하지만 임대인의 방해로 권리금 회수를 못하는 경우가 빈번히 있었습니다.  오늘은 권리금 법 개정으로 인해 어떻게 회수 보장이 되는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

상가 권리금 회수 보장

권리금이란

상가건물에 영업을 하는 자 또는 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점 등을 양도하거나 혹은 이를 이용하게 할 때 보증금, 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 권리금이라 합니다.

권리금의 특성에 따라 3가지 유형으로 구분

1. 바닥권리금

장소적 이익( 점포 위치, 상권 등 )을 토대로 형성된 대가로 장소의 중요성을 누구나 알기에 쉽게 인정되는 권리금의 유형 중 하나입니다.

2. 영업권리금

점포의 무형자산 ( 노하우, 거래처, 신용 등등)의 대가를 말하며 그간 영업을 하면서 쌓아 놓은 점포의 이미지를 말할 수 있습니다. 그 이미지를 통해 영업의 영향력이 있기 때문에 그것을 인정되는 권리금의 유형 중 하나입니다.

3. 시설권리금

영업장 시설, 각종 비품 등 유형자산의 대가를 말하며 말 그대로 시설에 대해 투자한 물품을 그대로 넘기게 될 때 인정되는 권리금의 유형 중 하나입니다.

상가임대차 보호법에서는 권리금을 법적으로 정의하면서 임차인을 보호하는 조항을 두고 있습니다.

상가임대차 보호법

제10조의 4 (권리금 회수 기회 보호 등)

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각, 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

임대차 계약기간이 끝나게 되면 임차인은 임대인에게 다음 임차인을 소개한 후 권리금을 받으려 합니다. 이런 경우 법 개정 전에는 소개한 임차인과의 계약을 임대인이 거절할 수 있었습니다. 하지만 법 개정 이후부터는 정당한 사유가 없다고 판단될 경우 임대인은 임차인이 연결해 준 사람과 임대차 계약을 체결해야만 하게 되었습니다.

여기서 정당한 사유란 무엇일까?

1. 새 임차인에게 차임 지급 능력이 없는 경우
2. 새 임차인에게 임대차 계약상 의무 위반의 우려가 있는 경우
3. 임대차 목적물을 1년 6개월 이상 비영리 목적으로 사용하는 경우
4. 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우

위와 같이 임차인이 권리금을 회수할 수 있게 보장받을 수 있도록 법이 개정되었습니다. 예전과 달라진 법 개정을 숙지해야 할 것 같습니다. 장사를 하기 위한 임차인과 임대를 놓는 임대인 모두 알아둬야 할 내용입니다.