알아야 산다

부동산 등기부등본을 통해 해당 주택의 전세권설정이나 근저당 설정을 확인할 수 있습니다. 안전한 매매계약을 위해서는 확인해야 할 필수항목 중 하나입니다. 아래 내용을 확인해 보시면 등기부등본을 쉽게 보실 수 있을 겁니다.

부동산등기부등본 구성내용과 열람방법

부동산 등기부등본의 표제부 내용

땅은 소재지와 지번, 지목, 면적이 기재되고, 건물은 소재지, 지번, 건평, 층수, 구조, 용도 등이 기재됩니다.

단, 아파트 등 집합건물은 전체 건물에 대한 표제부와 구분된 개개인의 건물에 대한 표제부가 따로 있습니다.

토지의 분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적 변경도 표제부에 기재됩니다.

1. 표시 번호 : 등기사항을 기재한 순서를 표기하는 영역입니다.
2. 접      수 : 해당 부동산이 등기 접수된 날을 표기하는 영역입니다.
3. 소재 지번 및 건물번호 : 해당 부동산의 주소지를 표기하는 영역입니다.
4. 건물 내역 : 건물의 구조를 설명하며 여러 증의 건물일 경우 총 몇 층인지, 어떤 목적의 건물인지, 각 층마다 면적은 어떻게 되는지에 대한 사항이 기록되는 영역입니다.
5. 등기원인 및 기타 사항 : 등기 이유가 기록되며 소재지의 지번변경 또는 기타 다른 변경사항이 생기면 이를 기재해 놓는 영역입니다.
6. 지목, 면적 : 건물이 아닌 토지 등기부등본일 경우 건물 내역 대신 지목과 면적이 표시됩니다. 지목은 토지의 사용용도를 뜻하며 면적은 해당 토지의 면적을 뜻합니다.

부동산 등기부등본의 갑구의 내용

갑구에는 소유권과 관련된 사항들이 기재되어 있습니다.

소유권의 변경사항을 확인할 수 있으며, 갑구에 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매 등 다른 등기사항이 있다면 소유권에 관한 분쟁의 소지가 있을 수 있으니 각별히 주의해야 합니다.

또한 단독 소유면 '소유자'로 표기되며, 공동 소유면 '공유자'라고 표기되어 지분을 표시합니다.

1.  순위 번호 : 등기의 순서를 표시하는 영역입니다.
2.  등기 목적 : 해당 등기의 목적이자 소유권 보존이나 이전을 보여주는 영역입니다.
3.  접      수 : 등기를 접수한 날을 보여주는 영역입니다.
4.  등기원인 : 소유권 변동이 매매인지 경매인지 등 소유권 변동이 일어난 등기원인을 나타내는 영역입니다.
5. 권리자 및 기타 사항 : 소유권 변동에 의해 소유권을 획득한 사람(권리자)의 주소, 주민번호 등의 정보와 부동산 거래가가 표시되는 영역입니다.

부동산 등기부등본의 을구의 내용

을구에는 소유권 이외 권리가 기록되어 있습니다. 저당권, 전세권, 지역권, 지상권의 설정 및 이전, 말소 등기가 기재되어 있습니다.

1. 순위 번호 : 갑구와 마찬가지로 해당 권리의 설정 순서로 표기되며, 순위가 높은 권리를 우선합니다.
2. 등기 목적 : 전세권 설정, 저당권 설정과 같은 해당 등기의 목적이 표시되는 영역입니다.
3. 접      수 : 등기의 접수 날과 접수번호가 표시되는 영역입니다.
4. 등기원인 : 등기의 원인 ( 설정계약, 해지 등)과 등기원인 발생일이 보이는 영역입니다.
5. 권리자 및 기타 사항 : 해당 권리의 권리자에 대한 내용과 기타 사항이 표시되는 영역으로 근저당권이 설정된 경우에는 채권최고액이 얼마인지, 채무자는 누구인지와 같은 정보가 나타납니다.

등기부등본을구에 아무런 표시사항이 없다면 이는 담보, 채권이 없는 부동산이라는 뜻입니다.

근저당권이 설정된 매물은 채무자가 빚을 다 갚지 못하는 경우 해당 부동산이 경매로 넘어갈 수도 있으며 을구의 권리의 경우 말소 사항도 포함하여 꼼꼼히 확인해야 합니다.

부동산 거래 시 허위 매물로 인한 피해사례가 발생하는 경우가 있는데 그 유형 중 하나가 실제 소유자와 부동산을 판매하는 매도인이 각각 다른 경우입니다.

따라서 부동산 거래 시 계약인과 등기부의 갑구상의 소유권자가 일치하는지 꼭 확인해야 합니다.

또한 가압류, 가등기, 경매와 같은 기록도 함께 보아야 합니다.

부동산 등기부등본 열람방법

등기부등본은 관할 등기소나 대법원 인터넷등기소를 통해 발급, 열람할 수 있으며 부동산의 소유주나 직접적인 관계자가 아니어도 누구나 수수료만 지급하면 확인할 수 있습니다.

등기부등본을 발급, 열람 시에는 말소된 내역을 포함 혹은 미포함하여 발급 또는 열람이 가능한데, 부동산 거래가 목적이라면 말소 내역까지 포함하여 등기부등본을 확인하는 것이 좋습니다.

이 외에 민원24 사이트에서도 회원가입 없이 열람할 수 있으며 비회원 로그인으로 신용카드 결제 휴대폰 결제 모두 가능합니다.

이와 같이 부동산 매매 계약 체결 시 꼭 확인해야 하는 등기부등본 확인하는 방법에 대해 알아보았습니다.

대부분 부동산매매계약 진행은 부동산 중개인의 안내에 따라 작성을 합니다. 물론 문제없이 잘 진행이 되지만 계약 조항에 대해 불리한 사항이 있는지는 스스로 꼼꼼히 확인해야 하기 때문에 매매계약 체결 전 꼼꼼히 살펴봐야 할 몇 가지 체크리스트를 소개해 보려 합니다.

부동산 매매계약서 작성 전 체크리스트

1) 등기부등본 확인하기

매매계약 전 소유자가 맞는지 등기부등본을 발급받아 확인을 해야 합니다. 등기부등본은 소유권 확인 및 소유권자가 대출을 받아 근저당권 설정 등기가 되어 있는지 확인도 가능하기에 우선적으로 등기부등본을 확인해야 합니다.

① 소유자 확인하기

- 등기부등본과 신분증 확인을 통해 확인합니다.

② 소유자 외 권리자 유무 확인하기

- 전세권이나 근저당 설정 유무와 그에 따른 처리사항에 대해 확인합니다.

③ 등기 외 사용자 확인하기

- 등기가 되어있지 않았지만 실 사용하고 있는 사람이 있는지 확인해야 합니다.

추후 골치 아픈 일들이 벌어질 수 있으니 꼭 확인하시기 바랍니다.

등기부등본 확인은 인터넷 등기소 검색으로 내가 매매하려는 부동산 주소를 입력해서 열람 및 발급받으면 되며, 소정의 수수료를 납부하셔야 합니다.

등기부등본은 기재가 복잡하기에 임의로 해석하지 않고, 법률전문가의 조언을 받는 것이 가장 바람직하나. 이 부분이 어렵다면 부동산 등기 내용을 보다 쉽게 보는 법을 알아야 합니다.

이 부분에 대해서는 다음 시간에 알아보도록 하겠습니다.

2) 부동산 매매계약 대리인이 나올 경우

부동산매매계약 당시 당사자가 아닌 대리인이 나올 경우는 대리인의 신분증과 매도인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 받아야 하며, 이를 복사해 보관해 두는 것이 좋습니다.

이런 경우는 흔하지 않지만 혹시나 주민등록증 위조가 의심스럽다면 '국번 없이 1382'를 통해 신분증 진이 여부를 확인할 수 있으며, 주민등록증이 아닌 운전면허증을 제시할 경우는 안전운전 통합민원 홈페이지 내에서 확인해 보시면 됩니다.

추가적으로 더 안전한 확인을 위해서는 토지, 임야대장 및 건축물대장, 도시계획 확인서 등을 발급받아 부동산 현황이 토지 및 건축물대장과 일치하는지도 확인해 보시면 되겠습니다.

3) 계약서 내용 확인하기

만약 분쟁이 발생할 경우 계약서의 내용이 결정적인 기준이 되기 때문에 계약서를 작성하기 전에 계약서를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

문장과 단어가 애매하게 여러 해석이 될 수 있기도 하기 때문에 명료한 단어로 모호함이 없도록 해야 합니다.

거래당사자의 인적사항, 부동산의 표시, 인도 일시, 매매대금 등이 정확히 적혀야 하는 것이 기본이니다.

4) 주의사항

① 매매대금은 계약서에 표기되어 있는 계좌로 정확히 보내야 합니다.

잔금 지급은 소유권 이전에 필요한 서류의 교부와 동시이행의 관계가 있으니 매수인이 서류를 받기 전에 미리 돈을 이체하는 행위는 하지 않는 것이 좋습니다.

② 부동산 매수에 있어 세금과 중개보수도 미리 확인하여야 합니다.

권리를 취득함에 있어 부담하는 세금에는 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세 등이 있습니다. 또한 증개 수수료에 부가세가 포함되어 있는지 여부도 확인하는 것이 좋습니다.

지금까지 부동산 매매계약 작성 전 체크리스트에 대해 알아보았습니다.