알아야 산다

부동산 매매계약서를 작성할 때에는 법적 분쟁을 예방하기 위해 등기부, 토지대장, 건축물관리 대장 등의 일치여부를 체크 확인 후 매매계약서를 작성해야 합니다. 물론 매도인과 매수인이 합의에 의해 진행되는 것이지만 명확히 진행하는 것이 좋은 방법입니다.

부동산 매매계약서 작성요령 법

지난시간에는 부동산 매매계약서 작성전 체크리스트에 대해 알아보았습니다. 매매계약을 앞두고 있다면 아래 내용을 먼저 확인해보시기 바랍니다.

매매계약서 작성전 체크리스트 내용을 확인해 보셨다면 본격적으로 매매계약서 작성요령에 대해 알아보도록 하겠습니다.

* 부동산 매매계약서 구성항목 알아보기

① 부동산의 표시

② 매도인, 매수인의 당사자 표시

③ 매매대금 (계약금, 중도금, 잔금)과 그 지불방법과 시기

④ 소유권이전 등기의 시기

⑤ 권리이전의 내용

⑥ 계약의 해제

⑦ 특약사항

⑧ 날짜 및 서명날인

위와 같은 사항으로 진행이 되면 지금부터는 각 항목별 기재되는 내용에 대해 알아보도록 하겠습니다.

< 계약서 작성요령 상세 >

1) 부동산의 표시

계약의 목적 부동산을 특정하기 위해 등기부에 나와 있는 부동산 표시와 똑같이 부동산의 소재지, 지목과 그 면적 및 건물의 형태 등과 같이 표시를 기재해야 하며, 다시 한번 강조하지만 등기부와 동일하게 기재해야 합니다.

2) 당사자의 표시 ( 매도자와 매수자 표시 )

매도인(등기부상 소유자로 기재되어 있는 사람)과 매수인의 인적사항을 기재하는데 매도인은 대리인이 아닌 본인이 직접 계약하는 것을 원칙으로 합니다.

만약 대리인이 나올 경우 매도인의 인감증명서와 위임장을 첨부하여야 하며, 매도인이나 매수인 중 대리인을 선임한 경우 대리인의 명의로 계약서를 작성할 경우에도 그 매매계약은 유효하게 됩니다.

3) 매매대금

매매대금은 계약금, 중도금, 잔금을 비롯해 매매대금의 지급방법 및 지급날짜를 정확히 기재해야 합니다.

계약서상에 기재되는 금액은 한글로 기재하고 보다 명확하고 정확하게 옆에 숫자로도 표기합니다.

숫자는 참고사항이라 생각하시면 됩니다.

계약금은 법으로 기준이 정해진건 없지만 관례상 매매금의 10%정도로 진행하며, 당사자간 합의 조정하기도 합니다.

또한 잔금을 지급함과 동시에 소유권이전등기를 마쳐야 하는 것도 잊지 말아야 합니다.

4) 소유권 이전과 인도

별도의 합의된 내용이 없다면 법률적으로 매수인의 잔금지급과 동시에 매도인의 등기서류를 넘겨주는 것으로 이루어져야 합니다.

5) 권리이전의 내용

이 부분은 매도인이 근저당이나 전세권이 설정되어 있을 때 특히나 중요한 부분으로 매수인이 부담을 안을지 아니면 말소하고 살지를 정확히 정해야 하며 또한 부담을 안고 사게 될 경우 그 금액이 얼마인지 직접 확인해 계약서상 매매대금도 이 부분을 감안하여 매수인이 인수한 부분을 빼고 나머지 금액으로 정합니다.

6) 계약의 해제

대체적으로 계약금만으로 진행햇을 경우 계약을 해지 할 수 있는데 매수인이 해지 할 경우 계약금은 포기해야 하며, 매도인이 해지하는 경우는 계약금의 2배를 반환해야 합니다.

7) 특약 사항

계약서 조항에 빠져있는 세세한 부분의 내용을 기재할 경우 가능하면 구제적으로 표기하며 이 부분은 특약사항으로 명시합니다.

8) 날짜 및 서명날인

계약체결한 날짜를 기재하며, 계약당사자 명의의 서명을 날인하며, 계약당사자간 각각 원본을 보관합니다.

< 부동산 매매계약 체결 후 체크사항 >

① 계약서 작성 후 이상이 없다면 기명 날인 후 계약금을 지급하고 영수증을 받으며 매도인, 매수인, 입회인이 1부씩 보관합니다.

② 잔금 기일이 단기일이 아닐 경우는 중도금 및 잔금 지급전에 등기부등본을 재확인하여 계약후 권리 변동이 있는지 반드시 확인을 해야합니다.

③ 잔금지급시에는 매도인과 매수인이 소유권이전등기에 필요한 서면을 준비하여 관할 등기소에 가서 소유권이전등기를 신청하거나 또는 변호사나 법무사를 통하여 소유권이전등기신청을 위임해서 처리합니다.

대부분 부동산매매계약 진행은 부동산 중개인의 안내에 따라 작성을 합니다. 물론 문제없이 잘 진행이 되지만 계약 조항에 대해 불리한 사항이 있는지는 스스로 꼼꼼히 확인해야 하기 때문에 매매계약 체결 전 꼼꼼히 살펴봐야 할 몇 가지 체크리스트를 소개해 보려 합니다.

부동산 매매계약서 작성 전 체크리스트

1) 등기부등본 확인하기

매매계약 전 소유자가 맞는지 등기부등본을 발급받아 확인을 해야 합니다. 등기부등본은 소유권 확인 및 소유권자가 대출을 받아 근저당권 설정 등기가 되어 있는지 확인도 가능하기에 우선적으로 등기부등본을 확인해야 합니다.

① 소유자 확인하기

- 등기부등본과 신분증 확인을 통해 확인합니다.

② 소유자 외 권리자 유무 확인하기

- 전세권이나 근저당 설정 유무와 그에 따른 처리사항에 대해 확인합니다.

③ 등기 외 사용자 확인하기

- 등기가 되어있지 않았지만 실 사용하고 있는 사람이 있는지 확인해야 합니다.

추후 골치 아픈 일들이 벌어질 수 있으니 꼭 확인하시기 바랍니다.

등기부등본 확인은 인터넷 등기소 검색으로 내가 매매하려는 부동산 주소를 입력해서 열람 및 발급받으면 되며, 소정의 수수료를 납부하셔야 합니다.

등기부등본은 기재가 복잡하기에 임의로 해석하지 않고, 법률전문가의 조언을 받는 것이 가장 바람직하나. 이 부분이 어렵다면 부동산 등기 내용을 보다 쉽게 보는 법을 알아야 합니다.

이 부분에 대해서는 다음 시간에 알아보도록 하겠습니다.

2) 부동산 매매계약 대리인이 나올 경우

부동산매매계약 당시 당사자가 아닌 대리인이 나올 경우는 대리인의 신분증과 매도인의 인감증명서가 첨부된 위임장을 받아야 하며, 이를 복사해 보관해 두는 것이 좋습니다.

이런 경우는 흔하지 않지만 혹시나 주민등록증 위조가 의심스럽다면 '국번 없이 1382'를 통해 신분증 진이 여부를 확인할 수 있으며, 주민등록증이 아닌 운전면허증을 제시할 경우는 안전운전 통합민원 홈페이지 내에서 확인해 보시면 됩니다.

추가적으로 더 안전한 확인을 위해서는 토지, 임야대장 및 건축물대장, 도시계획 확인서 등을 발급받아 부동산 현황이 토지 및 건축물대장과 일치하는지도 확인해 보시면 되겠습니다.

3) 계약서 내용 확인하기

만약 분쟁이 발생할 경우 계약서의 내용이 결정적인 기준이 되기 때문에 계약서를 작성하기 전에 계약서를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

문장과 단어가 애매하게 여러 해석이 될 수 있기도 하기 때문에 명료한 단어로 모호함이 없도록 해야 합니다.

거래당사자의 인적사항, 부동산의 표시, 인도 일시, 매매대금 등이 정확히 적혀야 하는 것이 기본이니다.

4) 주의사항

① 매매대금은 계약서에 표기되어 있는 계좌로 정확히 보내야 합니다.

잔금 지급은 소유권 이전에 필요한 서류의 교부와 동시이행의 관계가 있으니 매수인이 서류를 받기 전에 미리 돈을 이체하는 행위는 하지 않는 것이 좋습니다.

② 부동산 매수에 있어 세금과 중개보수도 미리 확인하여야 합니다.

권리를 취득함에 있어 부담하는 세금에는 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세 등이 있습니다. 또한 증개 수수료에 부가세가 포함되어 있는지 여부도 확인하는 것이 좋습니다.

지금까지 부동산 매매계약 작성 전 체크리스트에 대해 알아보았습니다.