알아야 산다

부동산 세금에 대한 부분은 매우 헷갈립니다. 오늘은 2021년 적용되고 있는 1세대1주택과 일시적 1세대 2주택의 양도소득세 비과세 요건에 대해 알아보도록 하겠습니다. 아래 내용을 확인하시면 애매했던 부분이 해소될 것입니다.

양도소득세 비과세요건

양도소득세란?

재산의 소유권을 양도하면서 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금을 말하는데, 건물, 토지 등의 고정자산에 대한 영업권, 주식이나 출자지분 등 재산의 소유권을 다른 사람에게 양도할 때 발생하는 차익에 대해 부과되는 세금입니다. 쉽게 말해 양도차익에 대한 세금이라 생각하시면 됩니다.

1세대 1 주택 양도소득세 비과세 요건에 대해

1세대 1주택 양도일 경우

1. 주택 보유기간 2년 이상
2. 실거래가 9억 원 이하
3. 비조정 대상지역 / 조정 대상지역에 따라 요건이 다름( 비조정지역은 2년 이상 보유하면 비과세 적용 / 조정대상지역일 경우 2년이상 거주요건이 충족되어야 함)

▶ 조정대상지역일 경우

조정대상지역 지정 전에 취득한 주택일 경우는 2년 이상만 보유하면 기본요건이 충족되며, 조정대상지역 지정 후에 취득한 주택일 경우라면 2년이상 보유 및 거주요건이 함께 충족되어야만 합니다. 또한 실거래가가 9억 원 이하여야 합니다.

만약 위 내용 중 다른 요건은 충족되었는데 실거래가가 9억 원을 초과하게 될 경우는 9억 원까지는 비과세로 초과분에 대해서는 과세로 진행됩니다.

지금까지는 간단하게나마 1세대 1 주택 양도일 경우 양도소득세 비과세 요건에 대해 알아보았습니다.

지금부터는 일시적 1세대 2 주택이 될 경우 양도소득세 비과세 요건 5가지 경우에 대해 알아보도록 하겠습니다.

일시적 1세대 2주 택일 경우 양도소득세 비과세 요건

1) 기존 주택 보유 중 다른 새 주택을 취득해서 1세대 2 주택이 되었을 경우

기존 주택을 취득한 후 1년이 지나고 난 뒤에 다른 새 주택을 취득해야 하며, 다른 새 주택의 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 매도해야 하는데, 기존주택은 보유기간 2년 이상의 요건을 충족해야 비과세 적용이 됩니다.

단, 조정대상지역에서는 1년 이내에 기존 주택을 매도해야하고, 1년이내 취득한 다른 새 주택으로 전입해야 한다는 거 알아두시기 바랍니다. 물론 당연하게도 기존 주택이 위 내용의 1세대 1 주택 비과세 요건을 충족해야만 비과세 특례를 적용받는다는 점 알아두시기 바랍니다.

2) 상속받아 1세대 2 주택이 되었을 경우

상속받기 전 1세대 1주 택일 때 비과세 요건이 충족되었다면 매도 시 비과세가 되며, 만약 상속받은 1 주택을 먼저 매도하게 될 경우는 비과세에 포함되지 않고 과세하게 된다는 점도 유의하시기 바랍니다. 또한 상속주택은 5년간은 중과세가 배제되며, 그 안에 매도할 경우 일반과세로 적용됩니다.

3) 결혼과 동시에 1세대 2 주택이 될 경우

각각의 1 주택이 결혼과 동시에 1세대 2 주택으로 될 경우 혼인신고 한 날로부터 5년이내에 2주택 중 1 주택을 선택하여 양도할 경우 비과세에 포함되며, 이 경우도 위와 마찬가지로 1세대 1 주택의 비과세 요건을 충족해야만 합니다.

4) 60세 이상 노부모 봉양으로 합가 해 2 주택이 될 경우

이런 경우는 10년 이내에 1 주택을 양도하면 되며, 이 경우도 마찬가지로 1세대 1 주택의 비과세 요건을 충족해야만 합니다.

5) 증여를 받게 되어 1세대 2 주택이 될 경우

증여 주택이 아닌 자신의 기존 주택을 3년 이내에 양도해야 하며, 1세대 1 주택 비과세 요건을 충족하면 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.

덧붙여 다주택 소유에서 1 주택이 되었을 경우 비과세 요건을 말씀드리면,

다주택 모두 양도하고 1 주택만 소유하게 될 경우 그 남은 1 주택의 취득일을 기준으로 삼지 않고, 다주택에서 언제 1 주택이 되었는지 그날을 기준으로 두기 때문에 그날로부터 2년 이상 보유기간 요건을 충족해야 한다는 점 알아두시기 바랍니다.

오늘은 양도소득세 비과세에 대해 알아보았습니다. 알고 살아야 할 것들이 너무도 많은 세상입니다. 하나씩 하나씩 함께 알아가 보도록 하겠습니다.

또한 부동산 사고팔 때 세금의 종류에 대해서 궁금하시다면 아래 내용을 살펴보시기 바랍니다.

부동산정책은 매 해마다 바뀌고 변화하고 있습니다. 최근 몇 년간은 부동산 정책과 세법이 맞물려 급격한 변화가 있었습니다. 오늘 내용을 살펴보시면 2021년 달라진 부동산 정책과 세법을 보다 쉽게 이해하실 수 있습니다.

2021년 부동산 정책과 세법

1세대 1 주택자는?

이 말은 1세대 1 주택을 보유하다 매매하는 경우 일정 금액까지 세금을 부과하지 않고 해당 금액을 초과하는 경우에 세금이 적게 부과될 수 있도록 혜택을 주는 것으로 크게 두 가지로 설명할 수 있습니다.

첫 번째는? 양도가액 9억 원까지 비과세

최소 2년 이상의 주택 보유기간이 필요하며 2020년 12월 17일 조정대상지역에서 주택을 취득한 경우에는 실 거주 조건이 반드시 충족되어야 이 혜택을 받을 수 있습니다.

다주택자가 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받으려면?

다주택자의 1세대 1 주택 보유기간의 계산방법으로는 최종적 1 주택만 보유한 날로부터 계산을 하는데 보유한 시점부터 2년 더 보유해야 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 2021년  1월 1일 기준으로 1세대 1 주택자는 2020년 매도한 주택이 있더라도 2년 더 보유할 필요는 없습니다.

두 번째는? 장기보유 특별공제

거주를 위한 주택이어야 한다는 취지가 담겨 있습니다. 장기간 보유할수록 공제율을 높여 시세차익을 줄여 세금을 줄여준다는 겁니다. 일반적으로 부동산에 대한 장기보유 특별공제가 최대 30% 한도라면 1 주택자의 장기보유 특별공제는 최대 80%입니다.

이전까지는 주택의 양도분까지는 1 주택자 장기보유 특별공제를 받기 위해서는 3년 이상의 보유기간과 2년 이상의 거주기간이 필요했습니다. 매년 8% 공제율을 기준으로 10년 보유 시 최대 80%가 적용되며 이를 위해선 2년만 거주하면 됐습니다. 하지만 2021년 주택의 양도분부터는 보유기간 (연 4%씩)과 거주기간 (연 4%씩) 따로 계산되어 최대 80%를 만들어야 합니다.

예를 들어 보유기간이 10년, 거주기간이 2년일 경우, 장기보유 특별공제는 보유기간 10년 40%와 거주기간 2년의 8%를 합친 48%로 이전 대비 혜택이 32% 축소된다는 말입니다.

분양권도 주택 수에 포함된다

2020년 12월 31일까지 취득한 물건에 한해서는 주택 수로 포함되지 않아 비과세로 적용을 받았지만 2021년 1월 1일부터는 분양권도 주택으로 간주하여 중과세 대상이 된다라는 점 알아두시기 바랍니다. 1세대 1 주택자라도 1 분양권을 추가로 보유하고 있다면 2 주택자의 중과세율이 적용됩니다. 단, 2021년 신규로 취득한 분양권부터 적용이 되며, 이미 보유하고 있는 분양권에는 영향을 주지 않습니다.  또한, 특례사항(상속, 이사 등)을 제외하고는 비과세 혜택을 받을 수 없으니 분양권에 대해서도 신경을 써야 합니다.

전월세 신고제

2021년 6월부터 계약 체결 후 30일 이내로 보증금과 임대기간 등의 사항을 반드시 기일 내 신고하셔야 합니다. 변동사항이 생겼을 경우에도 똑같이 적용되며 신고를 하지 않을 시에는 과태료가 부과되니 꼭 기억해 두시길 바랍니다.

단, 상가와 오피스텔은 신고대상에서 제외됩니다.

전매제한 위반 시 10년간 청약자격 박탈

이전에는 위장 전입 등의 여러 행위에 대해 10년 동안 입주를 못하도록 제한했지만 전매제한 위반일 때는 별다른 제자가 없었습니다. 하지만 2021년 2월 19일부터는 전매제한을 위반한 경우는 10년간 청약자격을 박탈당하게 됩니다. 이 외에도 달라진 부동산 정책과 세법이 있지만 오늘은 위와 같은 내용으로 정리를 해보았습니다. 달라진 부동산 정책과 세법을 알고 손해 보는 일이 없길 바랍니다.