알아야 산다

부동산 세금에 대한 부분은 매우 헷갈립니다. 오늘은 2021년 적용되고 있는 1세대1주택과 일시적 1세대 2주택의 양도소득세 비과세 요건에 대해 알아보도록 하겠습니다. 아래 내용을 확인하시면 애매했던 부분이 해소될 것입니다.

양도소득세 비과세요건

양도소득세란?

재산의 소유권을 양도하면서 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금을 말하는데, 건물, 토지 등의 고정자산에 대한 영업권, 주식이나 출자지분 등 재산의 소유권을 다른 사람에게 양도할 때 발생하는 차익에 대해 부과되는 세금입니다. 쉽게 말해 양도차익에 대한 세금이라 생각하시면 됩니다.

1세대 1 주택 양도소득세 비과세 요건에 대해

1세대 1주택 양도일 경우

1. 주택 보유기간 2년 이상
2. 실거래가 9억 원 이하
3. 비조정 대상지역 / 조정 대상지역에 따라 요건이 다름( 비조정지역은 2년 이상 보유하면 비과세 적용 / 조정대상지역일 경우 2년이상 거주요건이 충족되어야 함)

▶ 조정대상지역일 경우

조정대상지역 지정 전에 취득한 주택일 경우는 2년 이상만 보유하면 기본요건이 충족되며, 조정대상지역 지정 후에 취득한 주택일 경우라면 2년이상 보유 및 거주요건이 함께 충족되어야만 합니다. 또한 실거래가가 9억 원 이하여야 합니다.

만약 위 내용 중 다른 요건은 충족되었는데 실거래가가 9억 원을 초과하게 될 경우는 9억 원까지는 비과세로 초과분에 대해서는 과세로 진행됩니다.

지금까지는 간단하게나마 1세대 1 주택 양도일 경우 양도소득세 비과세 요건에 대해 알아보았습니다.

지금부터는 일시적 1세대 2 주택이 될 경우 양도소득세 비과세 요건 5가지 경우에 대해 알아보도록 하겠습니다.

일시적 1세대 2주 택일 경우 양도소득세 비과세 요건

1) 기존 주택 보유 중 다른 새 주택을 취득해서 1세대 2 주택이 되었을 경우

기존 주택을 취득한 후 1년이 지나고 난 뒤에 다른 새 주택을 취득해야 하며, 다른 새 주택의 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 매도해야 하는데, 기존주택은 보유기간 2년 이상의 요건을 충족해야 비과세 적용이 됩니다.

단, 조정대상지역에서는 1년 이내에 기존 주택을 매도해야하고, 1년이내 취득한 다른 새 주택으로 전입해야 한다는 거 알아두시기 바랍니다. 물론 당연하게도 기존 주택이 위 내용의 1세대 1 주택 비과세 요건을 충족해야만 비과세 특례를 적용받는다는 점 알아두시기 바랍니다.

2) 상속받아 1세대 2 주택이 되었을 경우

상속받기 전 1세대 1주 택일 때 비과세 요건이 충족되었다면 매도 시 비과세가 되며, 만약 상속받은 1 주택을 먼저 매도하게 될 경우는 비과세에 포함되지 않고 과세하게 된다는 점도 유의하시기 바랍니다. 또한 상속주택은 5년간은 중과세가 배제되며, 그 안에 매도할 경우 일반과세로 적용됩니다.

3) 결혼과 동시에 1세대 2 주택이 될 경우

각각의 1 주택이 결혼과 동시에 1세대 2 주택으로 될 경우 혼인신고 한 날로부터 5년이내에 2주택 중 1 주택을 선택하여 양도할 경우 비과세에 포함되며, 이 경우도 위와 마찬가지로 1세대 1 주택의 비과세 요건을 충족해야만 합니다.

4) 60세 이상 노부모 봉양으로 합가 해 2 주택이 될 경우

이런 경우는 10년 이내에 1 주택을 양도하면 되며, 이 경우도 마찬가지로 1세대 1 주택의 비과세 요건을 충족해야만 합니다.

5) 증여를 받게 되어 1세대 2 주택이 될 경우

증여 주택이 아닌 자신의 기존 주택을 3년 이내에 양도해야 하며, 1세대 1 주택 비과세 요건을 충족하면 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.

덧붙여 다주택 소유에서 1 주택이 되었을 경우 비과세 요건을 말씀드리면,

다주택 모두 양도하고 1 주택만 소유하게 될 경우 그 남은 1 주택의 취득일을 기준으로 삼지 않고, 다주택에서 언제 1 주택이 되었는지 그날을 기준으로 두기 때문에 그날로부터 2년 이상 보유기간 요건을 충족해야 한다는 점 알아두시기 바랍니다.

오늘은 양도소득세 비과세에 대해 알아보았습니다. 알고 살아야 할 것들이 너무도 많은 세상입니다. 하나씩 하나씩 함께 알아가 보도록 하겠습니다.

또한 부동산 사고팔 때 세금의 종류에 대해서 궁금하시다면 아래 내용을 살펴보시기 바랍니다.

부동산 세금을 잘 알아야 손해가 없습니다. 부동산을 사고 팔 때 그리고 보유 중일 때 또는 보유 중이면서 임대료(월세)를 받을 때, 무상으로 넘길 때 등 이렇게 다양한 상황에서의 세금의 종류가 있습니다.

부동산 세금 종류에 따른 세율

부동산을 살 때 세금은?  '취득세'

취득세는 단어 그대로 부동산을 취득했을 때 납부하는 지방세를 말하며 취득세라 하면 농어촌특별세, 지방교육세를 합쳐서 말하는 경우가 대부분으로 부동산을 취득한 날로부터 60일 이내에 신고 및 납부해야 합니다.

취득세율은 거래금액에 따라 1~4%까지이며, 주택이나 아파트 등의 취득세율은 2주택자 경우와 3 주택자 이상일 경우에 따라 각 8~12% 적용되는 것입니다.

또한 취득세는 부동산을 살 때에만 내는 것이 아니라 승계, 명이 이전 등 소유권 이전도 이에 해당함을 알고 있어야 합니다.

여기서 잠깐!

취득세와 함께 농어촌 특별세와 지방교육세에 대해 간단히만 알고 가보도록 하겠습니다.

농어촌특별세는?

아주 간단히 말해 전용면적 85㎡이상만 납부하며, 0.20% 적용된다고 생각하시면 됩니다.

지방교육세는?

거래금액에 따라 적용되며 6억 원 이하 0.1%, 9억원까지는 0.2%, 9억원 초과 시 0.3% 적용된다고 생각하시면 됩니다.

부동산 보유 중 내는 세금은?  '재산세'와 '종합부동산세'

부동산을 보유하고 있을 때 납부하는 세금으로 재산세와 종합부동산세가 있습니다.

종합부동산세는?

부동산 투기수요를 억제 및 부동산 가격 안정화를 목적으로 2005년부터 시행되었으며, 고지는 매년 6월 1일이고, 6월 1일 기준으로 보유한 부동산을 기준으로 합니다. 그렇기에 부동산 양도를 하시는 분들은 6월 1일 이전에 하는 것이 보다 더 유리하다 말할 수 있습니다. 또한  종합부동산세는 주택 보유수와 과세표준에 따라 0.5~3.2%까지 부과됩니다.

재산세는?

과세표준에 따라 0.1~0.4%, 기타 건축물은 0.25%, 토지는 분류에 따라 0.07~0.5% 부과됩니다.

세금공제는?

재산세로 부과된 세액 중에 종합부종산세 과세표준금액에 부과된 재산세는 공제하게 되며, 부동산 보유세는 양도할 때 비용으로 인정이 되진 않지만 임대를 줄 때는 비용으로 처리됩니다.

부동산을 팔 때 내는 세금은?  '양도소득세

양도세는 소유권을 넘길 경우 생기는 양도차익에 대해 부과되는 세금이며, 양도세의 성격은? 투기로 인한 불로소득이나 개발이익 일부를 소득세로 환수하는 것으로 거래를 규제 또는 부동산 가격 안정의 목적을 둔 세금이라 생각하시면 됩니다. 양도차익에서 기타 비용을 공제한 과세표준에 따라 주택은 6~42%로 적용되며 조정대상지역일 경우의 2주택인 경우는 16~52%, 3주택일 경우는 26~62% 적용된다는 점 알아 두시기 바랍니다.

무상으로 넘길 경우 내는 세금은?  '증여세', '상속세'

무상으로 대가 없이 자산을 넘길 경우에는 증여세를 내게 되며, 상속세는 사망으로 인한 상속일 경우 내는 세금입니다. 세율은 둘 다 10~50%로 비슷하게 높고, 이들의 차이점이라 하자면 상속의 경우는 공제금액이 증여의 공제금액보다 큰 것이 차이점이고 상속은 일생에 단 한번, 증여는 여러 번 가능하다는 점이 차이점이라 말할 수 있겠습니다.

오늘은 부동산을 살 때와 팔 때 그리고 보유 중과 무상으로 넘길 때의 각 세금에 대해 알아보았습니다.

한 번씩만 읽어봐도 도움이 될 수 있다고 생각합니다.