알아야 산다

주택임대사업자는 2020년 8월 18일 법 개정으로 변동사항을 확인하셔야 합니다. 세금 혜택 및 임대사업 의무기간 변경 등 임대사업종류 및 등록 방법, 등록서류, 주의사항과 임대사업자를 등록하지 못하는 경우에 대해 아래 내용에 정리해 놓았습니다. 참고하시어 도움이 되시길 바랍니다.

주택임대사업자 등록자격 및 방법에 대해

1) 임대사업자란?

임대수입을 발생할 목적으로 1호 이상 민간임대주택을 취득한 자로써, 기본적으로 2 주택 이상 소유자로서 임대수입과 보증금 총합이 3억 원 이상, 3 주택 이상일 경우 임대사업자를 등록 가능합니다. 

1. 민간임대주택의 종류

민간임대주택의 종류는 취득 유형과 의무기간에 따라 구분이 됩니다.

① 취득 유형에 따른 구분

민간건설임대주택 : 임대사업자가 직접 건물을 지어서 임대하는 주택

민간 매입임대주택 : 임대사업자가 매매 등으로 취득하여 임대하는 주택

② 임대의무기간

공공지원 민간임대주택 ( 10년 의무기간 )

장기일반 민간임대주택 ( 10년 의무기간 )

임대주택의 의무기간이 단기와 장기로 4년과 8년이었으나, 2020년 8월 18일 날 개정되어 단기가 없어졌으며, 장기 10년으로 등록시점으로 10년간 진행됩니다.

2) 임대사업자 등록서류, 자격 및 방법

1. 등록자격

임대수입의 목적으로 주택소유자 또는 소유예정자면 등록 가능

2. 등록서류

등록 필요서류는 소유자와 소유예정자에 따라 필요서류가 구분됩니다.

① 소유자의 등록서류

• 건물등기사항 증명서

② 소유예정자의 등록서류

소유예정자는 필요서류에 따라 소유권 확보 기한이 다릅니다.

• 사업계획 승인 : 필요서류 ( 사업계획 승인서 ), 소유권 확보 기한 (6년 이내)
• 건축허가 : 필요서류 ( 건축허가서 ), 소유권 확보 기한 ( 4년 이내 )
• 매매계약 : 필요서류 ( 매매계약서 ), 소유권 확보 기한 ( 3개월 이내 )
• 분양계약 : 필요서류 ( 분양계약서 ), 소유권 확보 기한 ( 1년 이내 )

위와 같이 필요서류에 따라 소유권 확보 기한이 다릅니다. 이 기한 내에 주택을 취득하지 못할 경우에는 임대주택 등록이 말소 처리될 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

3. 등록방법

* 온라인 등록방법

① 렌트홈 가입 후 임대사업자 등록신청

② 렌트홈 발급 후 임대사업자 등록증 발급

③ 홈텍스 발급 후 면세사업자 등록증 발급

렌트홈이나 홈텍스로 진행될 경우 공인인증서가 있어야 하며, 각 종 서류는 스캔본을 만들어서 서류제출을 해야 하기 때문에 미리 준비해 두시는 게 좋습니다.

* 직접 방문 등록방법

① 사업자 현 주소지의 지자체 방문으로 임대사업자 등록신청

② 지자체 방문, 신청 후 임대사업자 등록증 발급

③ 세무서 방문 후 면세사업자 등록증 발급

직접 방문할 경우는 신분증, 계약서, 도장을 지참한 후 신청서 작성 후 제출

* 등록할 때 주의할 점

주택임대는 상가 임대와는 다르게 현 주거지 주소의 지자체에 방문하여 등록 신청하면 됩니다. 공동명의로 된 주택은 공동명의로 임대사업자를 신청해야 하며, 공동명의 일 경우 온라인 상 등록 진행은 안된다는 점 알아 두시기 바랍니다.

3) 기타 내용

오피스텔의 경우는 원래 주택임대사업자 등록이 불가합니다. 하지만 준주택 범위 안에 오피스텔이 포함되어 있기 때문에 주거용으로 사용 가능하고 85㎡이하면 예외적으로 가능합니다.

2020년 8월 18일 개정 이전에는 아파트, 연립, 오피스텔 모두 임대사업자를 낼 수 있었지만 특히 아파트는 투기의 주된 요인이 된다 하여 개정 이후 등록하는 아파트에 대해서는 임대주택 등록이 제한되었습니다.

이번 내용은 주택임대사업자 등록자격 및 절차 , 등록방법 등에 대한 내용을 정리해봤습니다. 다음 시간에는 임대등록 유의사항 및 세금 혜택, 의무사항에 대해 정리해 보겠습니다.

보증보험 가입 의무화로 가입하지 않을 경우와 거짓 신고할 경우 과태료나 책임이 따르며, 까다로운 가입조건으로 현금 유동성이 없다면, 가입조차 어려울 수 있어 전전세, 월세 또는 보증금이 없는 단기 임대로 전환을 하게 될 것으로 예상이 됩니다. 간단한 아래 내용으로 확인해 보시기 바랍니다.

임대사업자 임대보증보험 가입 의무화

임대인의 부득이한 사유로 보증금을 돌려주지 못할 때를 대비해 부담하는 보험으로 그동안 임차인이 필요에 의해 가입을 해 왔다면 이제는 임대사업을 하는 임대사업자에게 보증보험 가입이 의무화가 되었습니다. 

임대보증금 보험이란?

보증금 보증보험은 임대사업자의 부도 등 다양한 이유로 임차인에게 보증금을 반환하지 못하는 경우가 발생했을 때 보증기관에서 임대사업자를 대신해 보증금을 반환해주는 것으로 임차인의 보증금을 보호하기 위한 제도라고 생각하시면 됩니다.

의무화 언제부터?

2021년 8월 18일부터 의무화 

기존 방식

그동안 임대보증금 보증보험은 임차인이 필요에 의해 가입해  전액 보증료를 부담했습니다.

의무가입 변경

100% 부담했던 기존 방식과 달리 임대사업자가 75%를 부담, 임차인이 25%를 각각 부담하는 방식으로 변경되었습니다.

임차인 중복 가입될 경우

임대사업자 보증보험가입이 의무화되면서 기존 보증금 보증보험과 중복될 경우는 가입한 보증기간과 범위에 따라 임차인에게 돌려주게 됩니다. 중복가입 여부 확인은 주택도시공사 홈페이지 내에서 확인하실 수 있습니다.

임대사업자  보증보험 가입이 거절되는 경우

• 주택을 담보로 시세의 60% 이상 대출을 받았을 경우
• 전세금이 시세를 넘는 경우, 일명 ‘깡통전세’

정리하면 '주택대출금+주택 보증금'이 '주택시세 가격'보다 낮아야 하는 것으로 대출금을 갚거나 보증금이 없어야 한다는 것으로 이해할 수 있는데, 이로 인해 전세보다 전전세, 월세 또는 보증금이 없는 단기 임대가 늘어날 것으로 보입니다.

보증금 반환 미가입 또는 거짓 신고 시

보증금 반환보증 미가입할 경우

3000만 원 한도에서 보증금의 10%를 과태료로 부과

거짓으로 보고 할 경우

지자체장이 직권으로 사업자 등록 말소

임대사업자 보증보험 의무가입 면제 사항

임차인이 전세금 반환보증에 가입하고, 임대사업자가 보증수수료를 100%를 지급한 경우

임대사업자 보증보험 의무화로 인한 문제점

임대사업자 보증료 부담과 까다로운 보증보험 가입조건으로 가입이 거절되는 상황이 벌어짐으로 사각지대가 생길 수 있습니다. 보증보험료를 줄이는 전전세나 월세 또는 보증금이 없을 경우 보증보험료가 없는 단기 임대로 전환하게 되면 그간 임대사업자의 전세가 일반 전세보다는 저렴했는데 이제는 이런 전세도 구하기 어려울 거 같다는 예상들을 합니다.

시간이 흐르면서 보완하겠지만 그동안 많은 혼란이 있을 거 같습니다.