알아야 산다

임대인의 체납으로 인해 보증금이 사라질 수도 있습니다. 임대인이 체납금이 있을 때 확인하는 방법과 그에 대한 대책에 대해 알아보도록 하겠습니다. 아래 내용을 통해 보증금이 사라지는것을 미연에 방지하시기 바랍니다.

임대인의 체납 확인방법 및 대책

주택이나 상가건물 등을 임차하고자 할때 지난번에 말씀드린 내용처럼 등기부등본을 통해 임차인의 보증금에 대한 권리보다 앞서게 되는 저당권, 질권 등의 권리가 있는지를 확인 검토하게 됩니다. 

그러나 대부분의 사람들이 등기부등본만으로 모든 것을 확인한거라 착각 할 수 있습니다. 

등기부등본을 확인해 봐도 보이지 않는 정보들이 있습니다. 등기부등본 상에 올아와 있지 않은 하자!!

이것이 바로 세금체납입니다.

부동산 소유자의 국세, 지방세 등 조세 체납된 상태라면 문제가 될 수 있기 때문에 이런 부분까지 꼼꼼히 확인을 해 봐야합니다.

만약 임대인이 다른재산이 없는 상태에서 세금체납을 했을 경우, 국가나 지방자치단체는 해당 건물을 압류 및 공매처분하고 매각대금으로 세금을 걷어 해결하게 됩니다.

이때 알아야 할 점이 임차인의 보증금반환채권이 조세채권보다 후순위일 경우 자신의 임대차보증을 받지 못하게 될 수도 있다는 겁니다.  그렇기에 소유주(임대인)이 세금체납이 있는지 확인이 필요하게 됩니다.

임대인(소유주) 세금체납 유무 확인방법은?

임대인이 해결하지 않은 세금이 있는지 확인 여부는 임대인의 동의를 얻어 관할 세무서장에게 열람신청을 해서 확인 할 수 있습니다. 이때 확인할 수 있는 내용으로는 임대인의 체납액, 납세고지서, 납부통지서 발급 후 납기가 도래되지 않은 국세, 신고기한 내에 신고한 국세 중 납부하지 않은 국세 여부를 열람 및 확인가능합니다.

그러므로 임차인은 해당 건물에 임대차계약전에 등기부등본과 함께 세금체납여부를 확인해 두는 것이 바람직합니다.

임대인이 세금을 납부 하지 않은 경우는?

임대인이 세금을 납부하지 않은 경우는 조세우선권의 문제가 발생하여, 국가가 조세채권을 우선 충당 할 수 있는지 아니면 임차인의 임차보증금채권 또는 다른 채권자들이 조세채권에 우선 변제를 받을 수 있는지가 관건입니다.

임대인 세금체납일 경우 보증금은 사라질 수도 있다?

조세채권은 다른 일반 채권보다 우선 충당이 원칙되기 때문에 국가는 임대인이 세금체납이 있다면 임대인의 재산을 압류 및 공매처분 할 수 있으며, 임차인 등 다른 채권자들보다 체납된 세금징수를 우선하게 됩니다. 다시말해서 매각대금에서 국가의 세금을 해결한 후 남는것이 없거나 적게 되면 보증금을 못받을 수 있습니다.

하지만 조세우선권도 무제한적이진 않고 저당권자와 임차인을 위해서 일정한 제한을 두고 있습니다.

즉, 조세채권이 우선한다 하더라도 저당권설정일이나 임대차계약서 상의 확정일자가 조세채권의 법정기일보다 빠른 경우는 저당권자나 임차인이 국가의 조세보다 채권을 우선하여 변제 받을 수 있습니다.

* 조세채권의 법정기일이란?

소득세, 법인세, 부가가치세와 같이 신고에 따라 납세의무가 확정되는 국세는? 신고일을,

정부가 부과, 결정하는 국세는? 납세고지서의 발송일을 말하게 됩니다.

정리하자면.

주택이나 상가를 임차하려는 분들은 임대차계약서 상 확정일자 받기전에 임대인의 동의를 얻은 후 관할 세무서장에게 신청하여 미납된 세금체납이 있는지 확인과 등기부등본도 함께 확인하고 계약을 하는것이 임대차보증금반환채권을 변제 받지 못하게 되는 경우를 미연에 방지하는 일이라는 것을 기억해 주서야 합니다.

현실적으로 체납사실에 대한 확인을 동의해주는 임대인이 그리 많지 않기 때문에 이럴 경우는 최대한 빨리 확정일자를 받아 놓는것이 가장 중요하다는 점도 기억해 두시기 바랍니다.

확정일자를 받아놓으면 적어도 확정일자 이후에 법정기일이 도래하는 세금보다는 임차인이 우선하여 변제를 받으르 수 있기 때문입니다.

다음시간에는 조세우선권에 대해 알아보도록 하겠습니다.