알아야 산다

전월세 물량 감소와 전세가격의 상승 및 전세자금대출 규제 등으로 많은 분들이 어려워하고 있습니다. 오늘은 2021년 6월1일부터 시행하는 전월신고제란 무엇이며 신고대상, 지역, 기준, 신고방법 등을 알아보도록 하겠습니다.

전월세 신고제 도입배경 및 신고방법

전월세 신고제란?

주택 전·월세 계약 후 30일이내 보증금, 임대료, 임대기간 등 계약내용을 해당 관할 시,군,구청에 신고하는 제도로써 

전·월세 시장의 안정화를 위해 정부가 도입한 법안입니다.

주택임대차 3법 도입

주택임대차 3법(계약갱신청구권/ 전월세 상한제/ 전월세 신고제)를 2020년 7월30일 도입해 개정안이 국회 통과한 다음날인 2020년 7월31일부터 계약갱신청구권과 전월세 상한제는 바로 시행되었으며,2021년 6월1일부터는 전월세 신고제가 시행이 됩니다.

전월세 신고 온라인으로는?

온라인으로는 국토교통부 부동산 거래 관리시스템(rtms.molit.go.kr)에 접속해서 신고도 가능합니다. 단,계약내용을 증빙할수 있는 계약서, 통장거래내역 등 이미지파일이 필요합니다.

지금 부터는 전월세 신고제 세부사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.

▶ 전월세 신고 시행시기는?

2021년 6월1일부터

▶ 전월세 신고 대상지역은?

수도권전역, 광역시, 세종시 및 지역 ( 단, 경기도를 제오한 지방 도의 군 지역은 제외 )

▶ 전월세 신고 대상주택은?

주택임대차보호법상 주택 (고시원, 판잣집, 공장 또는 상가 내 주택으로 사용하는 모든 주택 해당 )

▶ 신고대상 금액 기준은?

임대차 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과시 해당

▶ 전월세 신고방법은?

1. 계약 체결 30일 이내 임대인과 임차인 공동성명 후 신고가 원칙 (단, 임대차 계약서 제시 할 경우 둘 중 한쪽에서 신고 가능함)

2. 임대차 해당 관할 읍,면,동,주민센터 또는 온라인 국토교통부 부동산 거래 관리시스템에서 신고 가능 ( 단, 온라인으로 신고시 계약서 파일 첨부 해야함 )

3. 공인중개사 등에게 신고 위임도 가능

4. 신규, 갱신 계약 모두 신고 해당

( 단, 갱신은 계약 금액 변동 없을 경우 신고대상에서 제외 됨 )

5. 전입 신고시 계약서 첨부하면 임대차 계약 신고도 한 것으로 규정됨

6. 임대차 계약 신고시 계약서 제출하면 확정일자 부여

2021년 6월1일 부터 신규계약 체결이 되거나 계약갱신되는 계약부터 위 신고대상과 신고지역에 해당되면 주택임대차 신고를 해야하니 미리 알아두시기 바랍니다.

▶ 신고 위반시 과태료는?

1억미만의 임대차 계약 체결 후 3개월이내 신고를 하지 않을 경우는 4만원의 과태료가 부과되며 계약일로 부터 2년이 지날 경우 최대 100만원까지 과태료가 부과됨 ( 과태료 범위는 최소 4만원 ~ 100만원까지 )

단, 2022년 5월 31일까지 1년간 계도기간으로 과태료는 부과하지 않는다고 함

▶ 위 신고제로 정부의 기대효과는?

- 임대차 시장정보의 투명성으로 순기능 거래 활성화

- 임대인의 경우는 주변 신규, 갱신, 임대료 정보를 확인 후 합리적 의사결정을 통한 계약체결

- 임대인도 임대물건의 주변시세 파악과 공실위험의 감소예상

모든 제도는 좋은 방향의 기대효과를 보며 만들어 집니다. 먼저 시행된 계약갱신 요구권과 전월세상한제 시행으로 많으 부작용이 속출되는 사례가 있었는데 전월세신고제는 또 어떤 부작용이 나타날지 그에 따른 대책은 어떻게 나오는지 앞으로 지켜봐야겠습니다.

부동산정책은 매 해마다 바뀌고 변화하고 있습니다. 최근 몇 년간은 부동산 정책과 세법이 맞물려 급격한 변화가 있었습니다. 오늘 내용을 살펴보시면 2021년 달라진 부동산 정책과 세법을 보다 쉽게 이해하실 수 있습니다.

2021년 부동산 정책과 세법

1세대 1 주택자는?

이 말은 1세대 1 주택을 보유하다 매매하는 경우 일정 금액까지 세금을 부과하지 않고 해당 금액을 초과하는 경우에 세금이 적게 부과될 수 있도록 혜택을 주는 것으로 크게 두 가지로 설명할 수 있습니다.

첫 번째는? 양도가액 9억 원까지 비과세

최소 2년 이상의 주택 보유기간이 필요하며 2020년 12월 17일 조정대상지역에서 주택을 취득한 경우에는 실 거주 조건이 반드시 충족되어야 이 혜택을 받을 수 있습니다.

다주택자가 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받으려면?

다주택자의 1세대 1 주택 보유기간의 계산방법으로는 최종적 1 주택만 보유한 날로부터 계산을 하는데 보유한 시점부터 2년 더 보유해야 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 2021년  1월 1일 기준으로 1세대 1 주택자는 2020년 매도한 주택이 있더라도 2년 더 보유할 필요는 없습니다.

두 번째는? 장기보유 특별공제

거주를 위한 주택이어야 한다는 취지가 담겨 있습니다. 장기간 보유할수록 공제율을 높여 시세차익을 줄여 세금을 줄여준다는 겁니다. 일반적으로 부동산에 대한 장기보유 특별공제가 최대 30% 한도라면 1 주택자의 장기보유 특별공제는 최대 80%입니다.

이전까지는 주택의 양도분까지는 1 주택자 장기보유 특별공제를 받기 위해서는 3년 이상의 보유기간과 2년 이상의 거주기간이 필요했습니다. 매년 8% 공제율을 기준으로 10년 보유 시 최대 80%가 적용되며 이를 위해선 2년만 거주하면 됐습니다. 하지만 2021년 주택의 양도분부터는 보유기간 (연 4%씩)과 거주기간 (연 4%씩) 따로 계산되어 최대 80%를 만들어야 합니다.

예를 들어 보유기간이 10년, 거주기간이 2년일 경우, 장기보유 특별공제는 보유기간 10년 40%와 거주기간 2년의 8%를 합친 48%로 이전 대비 혜택이 32% 축소된다는 말입니다.

분양권도 주택 수에 포함된다

2020년 12월 31일까지 취득한 물건에 한해서는 주택 수로 포함되지 않아 비과세로 적용을 받았지만 2021년 1월 1일부터는 분양권도 주택으로 간주하여 중과세 대상이 된다라는 점 알아두시기 바랍니다. 1세대 1 주택자라도 1 분양권을 추가로 보유하고 있다면 2 주택자의 중과세율이 적용됩니다. 단, 2021년 신규로 취득한 분양권부터 적용이 되며, 이미 보유하고 있는 분양권에는 영향을 주지 않습니다.  또한, 특례사항(상속, 이사 등)을 제외하고는 비과세 혜택을 받을 수 없으니 분양권에 대해서도 신경을 써야 합니다.

전월세 신고제

2021년 6월부터 계약 체결 후 30일 이내로 보증금과 임대기간 등의 사항을 반드시 기일 내 신고하셔야 합니다. 변동사항이 생겼을 경우에도 똑같이 적용되며 신고를 하지 않을 시에는 과태료가 부과되니 꼭 기억해 두시길 바랍니다.

단, 상가와 오피스텔은 신고대상에서 제외됩니다.

전매제한 위반 시 10년간 청약자격 박탈

이전에는 위장 전입 등의 여러 행위에 대해 10년 동안 입주를 못하도록 제한했지만 전매제한 위반일 때는 별다른 제자가 없었습니다. 하지만 2021년 2월 19일부터는 전매제한을 위반한 경우는 10년간 청약자격을 박탈당하게 됩니다. 이 외에도 달라진 부동산 정책과 세법이 있지만 오늘은 위와 같은 내용으로 정리를 해보았습니다. 달라진 부동산 정책과 세법을 알고 손해 보는 일이 없길 바랍니다.