알아야 산다

이사를 할 때 가끔 보증금 반환이 안돼 애를 먹는 경우가 발생합니다. 이런 일이 발생하지 않도록 임대차 계약 진행 때 보증금의 법적 보호를 위한 확정일자와 전세권 설정등기에 대해 알아보도록 하겠습니다.  아래 내용만 살펴보면 어렵지 않게 해결할 수 있으니 내용을 참고하시기 바랍니다.

부동산 등기부등본 확인해야 하는 이유!

보증금 보호를 위한 확정일자와 전세권설정등기

* 확정일자

법적으로 보증금을 보호받을 수 있는 가장 간단한 방법으로 전입신고와 동시에 진행하며, 관할 거주지 주민센터에 신분증과 계약서를 첨부하여 처리하시면 됩니다. 또한 직접 방문이 어려우신 분들은 인터넷 '정부 24' 홈페이지를 이용해서 전입신고 및 확정일자를 받으실 수 있습니다. 정부 24 홈페이지를 이용해 확정일자를 받는 방법은 다음 시간에 소개해 보도록 하겠습니다.

* 전세권 설정등기

법적으로 보증금을 보호받을 수 있는 또 다른 방법 중 하나로써 확정일자와는 다르게 집주인의 동의를 받아 진행하게 되며, 등기소에 가서 등기사항 전부증명서에 기록하는 것으로 처리하는 방법입니다.

* 확정일자와 전세권 설정등기 차이점

1. 진행 대상

확정일자는 주택임대차 보호법(특별법)에 근거를 두고, 전세권 설정등기는 민법(일반법)에 근거를 두고 있으며 진행 대상을 각각 말씀드리면, 확정일자는 일반적 임대차 계약이 이루어지는 분들이 속하며, 전세권 설정등기는 전전세, 근저당 설정이 되어 있는 집, 전입신고를 꺼리는 오피스텔 등이 이에 속합니다.

2. 진행 요건

확정일자는 입주 후 전입신고를 해야만 가능하고, 전세권 설정등기는 입주 및 전입신고를 하지 않은 상태에서도 가능합니다.

3. 임대인(집주인) 동의 유무

가장 간단한 방법인 확정일자는 임대인 동의 없이 단독으로 진행 가능하며, 전세권 설정등기는 등기사항 전부증명서에 기록되는 것으로 임대인의 동의가 필요합니다.

4. 진행 절차

• 확정일자는? 해당 관할 주민센터에 신분증과 임대차계약서를 첨부하여 진행하게 되며, 온라인 정부 24를 통해서도 가능합니다.
• 전세권 설정등기는? 해당서류를 구비해서 관할 등기소에서 진행하며 구비서류는 아래와 같습니다. 임대인 준비서류 : 인감증명서 또는 본인서명 사실확인서 1통, 인감도장, 등기필증, 위임장(대리인일 경우) 임차인 준비서류 : 신청서, 주민등록등본 또는 초본, 전세권 설정계약서, 등록면허세 영수필 확인서, 등기신청 수수료 영수필 확인서, 도면 등

5. 진행 비용

① 확정일자는? 보증금 금액에 관계없이 600원이 발생하며 계약증서가 4장 이상일 경우 초과 4장마다 100원씩 추가됩니다.

② 전세권 설정등기는?  정확한 보증금에 따라 비율이 조금 다르며 많게는 몇십만 원 정도 될 예정으로 각 해당 비용은 아래와 같습니다.

• 등록면허세 : 보증금의 0.2%
• 지방교육세 : 등록면허세의 20%
• 등기신청 수수료 : 1만 5천 원
• 법무사 비용 (대리 신청)
• 말소등기비용 ( 추후에 말소할 경우 )

6. 발생 효력

① 확정일자는?

• 전입신고가 완료된 다음날 0시부터 효력이 발생
• 건물과 토지 가격을 합한 금액에서 보증금 보상
• 묵시적 계약갱신인 경우에는 2년 더 보장
• 보증금 반환 소송 후 강제경매집행이 가능

전세계약기간 자동연장 ( 묵시적 갱신 )

② 전세권 설정등기는?

• 신청 당일부터 효력이 발생
• 건물 가격 안에서만 보증금 보상
• 묵시적 계약갱신의 경우라도 집주인이 요구할 경우 6개월 내에 퇴거해야 함
• 보증금 반환 소송 없이 바로 임의 경매 집행이 가능

전월세 임대차 계약 후 보증금 보호를 위한 확정일자와 전세권 설정등기에 대해 알아보았습니다. 통상적으로 확정일자를 받아 진행하는 것도 무방하지만 근저당이나 권리 침해 등의 내용 또는 오피스텔일 경우 전세권 설정등기를 진행하는 것이 좋은 방법입니다.

확정일자는 전세나 월세로 이사 할 경우 보증금 보호를 받기 위함인데, 확정일자를 받는 방법과 시기 및 그외 다양한 사항을 아래 내용을 통해 확인할 수 있으며, 그로 인해 보다 쉽게 진행하실 수 있을 겁니다. 

전,월세 확장일자 받는 방법

* 확정일자란?

확정일자란 쉽게 말해서 주택임대차 계약 체결한 날짜를 확인하여 주기 위해 법원이나 관할 읍, 면, 동사무소 등에서 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어 확인해 주는 것으로써, 이는 주택임대차 보호법 제3조 2항에 명시되어 있는 것으로 임대차 계약 문서가 그 특정 날짜에 존재하고 있었다 라는 사실을 증명하기 위해 만들어진 것을 확정일 자라 합니다.

* 확정일자를 받지 않게되면?

확정일자를 받지 않게 되면 법적 대항력이 없어서 선순위에 근저당 설정 등이 있는 경우 경매 등의 상황이 발생 시 임대보증금을 보호받지 못하게 됩니다.

* 확정일자만 받으면 우선변제가 가능한가?

우선변제를 받으려면 확정일자뿐 아니라 주민등록 전입신고, 주택에 입주(거주) 이렇게 3가지 요건 모두 충족해야 하며, 이 중 가장 신고가 늦은 날을 기준으로 순위가 정해집니다.

* 확정일자는 임대인의 동의가 필요한가?

확정일자는 임대인의 동의 없이도 가능합니다. 임차인 또는 계약서 소지인이 언제든지 임대차계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있는 것이 확정일자입니다.

* 확정일자 받는 방법은?

임대차 계약서에 법원 및 해당 읍, 면, 동사무소에서 확정일자 도장을 찍어 주는 방법 등이 있으며 주민등록 전입신고를 하면 동시에 확정일자도 받을 수 있습니다.

돌다리도 두드려 보고 건너라는 말이 있듯이 매사에 확인하고 또 확인하는 습관을 들여야 합니다. 임대차 계약서 작성 전에 우리는 이 집에 대한 정보를 등기부등본을 통해 얻을 수 있습니다. 등기부등본에는 근저당 설정 여부와 소유주가 누구인지, 권리관계 등 확인할 수 있으니 꼼꼼히 살펴본 후에 계약을 하는 것이 좋은 방법입니다.

등기부등본 확인이 어렵다면 아래 글을 참고하시기 바랍니다.

누구나 쉽게 돈을 모은 사람은 없을 겁니다. 어렵게 모은 내 돈 내 보증금을 지킬 수 있는 권리를 내세우려면 위 내용과 같이 확정일자, 전입신고, 입주 이 세 가지를 잊지 마시기 바랍니다.

임대인의 체납으로 인해 보증금이 사라질 수도 있습니다. 임대인이 체납금이 있을 때 확인하는 방법과 그에 대한 대책에 대해 알아보도록 하겠습니다. 아래 내용을 통해 보증금이 사라지는것을 미연에 방지하시기 바랍니다.

임대인의 체납 확인방법 및 대책

주택이나 상가건물 등을 임차하고자 할때 지난번에 말씀드린 내용처럼 등기부등본을 통해 임차인의 보증금에 대한 권리보다 앞서게 되는 저당권, 질권 등의 권리가 있는지를 확인 검토하게 됩니다. 

그러나 대부분의 사람들이 등기부등본만으로 모든 것을 확인한거라 착각 할 수 있습니다. 

등기부등본을 확인해 봐도 보이지 않는 정보들이 있습니다. 등기부등본 상에 올아와 있지 않은 하자!!

이것이 바로 세금체납입니다.

부동산 소유자의 국세, 지방세 등 조세 체납된 상태라면 문제가 될 수 있기 때문에 이런 부분까지 꼼꼼히 확인을 해 봐야합니다.

만약 임대인이 다른재산이 없는 상태에서 세금체납을 했을 경우, 국가나 지방자치단체는 해당 건물을 압류 및 공매처분하고 매각대금으로 세금을 걷어 해결하게 됩니다.

이때 알아야 할 점이 임차인의 보증금반환채권이 조세채권보다 후순위일 경우 자신의 임대차보증을 받지 못하게 될 수도 있다는 겁니다.  그렇기에 소유주(임대인)이 세금체납이 있는지 확인이 필요하게 됩니다.

임대인(소유주) 세금체납 유무 확인방법은?

임대인이 해결하지 않은 세금이 있는지 확인 여부는 임대인의 동의를 얻어 관할 세무서장에게 열람신청을 해서 확인 할 수 있습니다. 이때 확인할 수 있는 내용으로는 임대인의 체납액, 납세고지서, 납부통지서 발급 후 납기가 도래되지 않은 국세, 신고기한 내에 신고한 국세 중 납부하지 않은 국세 여부를 열람 및 확인가능합니다.

그러므로 임차인은 해당 건물에 임대차계약전에 등기부등본과 함께 세금체납여부를 확인해 두는 것이 바람직합니다.

임대인이 세금을 납부 하지 않은 경우는?

임대인이 세금을 납부하지 않은 경우는 조세우선권의 문제가 발생하여, 국가가 조세채권을 우선 충당 할 수 있는지 아니면 임차인의 임차보증금채권 또는 다른 채권자들이 조세채권에 우선 변제를 받을 수 있는지가 관건입니다.

임대인 세금체납일 경우 보증금은 사라질 수도 있다?

조세채권은 다른 일반 채권보다 우선 충당이 원칙되기 때문에 국가는 임대인이 세금체납이 있다면 임대인의 재산을 압류 및 공매처분 할 수 있으며, 임차인 등 다른 채권자들보다 체납된 세금징수를 우선하게 됩니다. 다시말해서 매각대금에서 국가의 세금을 해결한 후 남는것이 없거나 적게 되면 보증금을 못받을 수 있습니다.

하지만 조세우선권도 무제한적이진 않고 저당권자와 임차인을 위해서 일정한 제한을 두고 있습니다.

즉, 조세채권이 우선한다 하더라도 저당권설정일이나 임대차계약서 상의 확정일자가 조세채권의 법정기일보다 빠른 경우는 저당권자나 임차인이 국가의 조세보다 채권을 우선하여 변제 받을 수 있습니다.

* 조세채권의 법정기일이란?

소득세, 법인세, 부가가치세와 같이 신고에 따라 납세의무가 확정되는 국세는? 신고일을,

정부가 부과, 결정하는 국세는? 납세고지서의 발송일을 말하게 됩니다.

정리하자면.

주택이나 상가를 임차하려는 분들은 임대차계약서 상 확정일자 받기전에 임대인의 동의를 얻은 후 관할 세무서장에게 신청하여 미납된 세금체납이 있는지 확인과 등기부등본도 함께 확인하고 계약을 하는것이 임대차보증금반환채권을 변제 받지 못하게 되는 경우를 미연에 방지하는 일이라는 것을 기억해 주서야 합니다.

현실적으로 체납사실에 대한 확인을 동의해주는 임대인이 그리 많지 않기 때문에 이럴 경우는 최대한 빨리 확정일자를 받아 놓는것이 가장 중요하다는 점도 기억해 두시기 바랍니다.

확정일자를 받아놓으면 적어도 확정일자 이후에 법정기일이 도래하는 세금보다는 임차인이 우선하여 변제를 받으르 수 있기 때문입니다.

다음시간에는 조세우선권에 대해 알아보도록 하겠습니다.