알아야 산다

이사를 할 때 가끔 보증금 반환이 안돼 애를 먹는 경우가 발생합니다. 이런 일이 발생하지 않도록 임대차 계약 진행 때 보증금의 법적 보호를 위한 확정일자와 전세권 설정등기에 대해 알아보도록 하겠습니다.  아래 내용만 살펴보면 어렵지 않게 해결할 수 있으니 내용을 참고하시기 바랍니다.

부동산 등기부등본 확인해야 하는 이유!

보증금 보호를 위한 확정일자와 전세권설정등기

* 확정일자

법적으로 보증금을 보호받을 수 있는 가장 간단한 방법으로 전입신고와 동시에 진행하며, 관할 거주지 주민센터에 신분증과 계약서를 첨부하여 처리하시면 됩니다. 또한 직접 방문이 어려우신 분들은 인터넷 '정부 24' 홈페이지를 이용해서 전입신고 및 확정일자를 받으실 수 있습니다. 정부 24 홈페이지를 이용해 확정일자를 받는 방법은 다음 시간에 소개해 보도록 하겠습니다.

* 전세권 설정등기

법적으로 보증금을 보호받을 수 있는 또 다른 방법 중 하나로써 확정일자와는 다르게 집주인의 동의를 받아 진행하게 되며, 등기소에 가서 등기사항 전부증명서에 기록하는 것으로 처리하는 방법입니다.

* 확정일자와 전세권 설정등기 차이점

1. 진행 대상

확정일자는 주택임대차 보호법(특별법)에 근거를 두고, 전세권 설정등기는 민법(일반법)에 근거를 두고 있으며 진행 대상을 각각 말씀드리면, 확정일자는 일반적 임대차 계약이 이루어지는 분들이 속하며, 전세권 설정등기는 전전세, 근저당 설정이 되어 있는 집, 전입신고를 꺼리는 오피스텔 등이 이에 속합니다.

2. 진행 요건

확정일자는 입주 후 전입신고를 해야만 가능하고, 전세권 설정등기는 입주 및 전입신고를 하지 않은 상태에서도 가능합니다.

3. 임대인(집주인) 동의 유무

가장 간단한 방법인 확정일자는 임대인 동의 없이 단독으로 진행 가능하며, 전세권 설정등기는 등기사항 전부증명서에 기록되는 것으로 임대인의 동의가 필요합니다.

4. 진행 절차

• 확정일자는? 해당 관할 주민센터에 신분증과 임대차계약서를 첨부하여 진행하게 되며, 온라인 정부 24를 통해서도 가능합니다.
• 전세권 설정등기는? 해당서류를 구비해서 관할 등기소에서 진행하며 구비서류는 아래와 같습니다. 임대인 준비서류 : 인감증명서 또는 본인서명 사실확인서 1통, 인감도장, 등기필증, 위임장(대리인일 경우) 임차인 준비서류 : 신청서, 주민등록등본 또는 초본, 전세권 설정계약서, 등록면허세 영수필 확인서, 등기신청 수수료 영수필 확인서, 도면 등

5. 진행 비용

① 확정일자는? 보증금 금액에 관계없이 600원이 발생하며 계약증서가 4장 이상일 경우 초과 4장마다 100원씩 추가됩니다.

② 전세권 설정등기는?  정확한 보증금에 따라 비율이 조금 다르며 많게는 몇십만 원 정도 될 예정으로 각 해당 비용은 아래와 같습니다.

• 등록면허세 : 보증금의 0.2%
• 지방교육세 : 등록면허세의 20%
• 등기신청 수수료 : 1만 5천 원
• 법무사 비용 (대리 신청)
• 말소등기비용 ( 추후에 말소할 경우 )

6. 발생 효력

① 확정일자는?

• 전입신고가 완료된 다음날 0시부터 효력이 발생
• 건물과 토지 가격을 합한 금액에서 보증금 보상
• 묵시적 계약갱신인 경우에는 2년 더 보장
• 보증금 반환 소송 후 강제경매집행이 가능

전세계약기간 자동연장 ( 묵시적 갱신 )

② 전세권 설정등기는?

• 신청 당일부터 효력이 발생
• 건물 가격 안에서만 보증금 보상
• 묵시적 계약갱신의 경우라도 집주인이 요구할 경우 6개월 내에 퇴거해야 함
• 보증금 반환 소송 없이 바로 임의 경매 집행이 가능

전월세 임대차 계약 후 보증금 보호를 위한 확정일자와 전세권 설정등기에 대해 알아보았습니다. 통상적으로 확정일자를 받아 진행하는 것도 무방하지만 근저당이나 권리 침해 등의 내용 또는 오피스텔일 경우 전세권 설정등기를 진행하는 것이 좋은 방법입니다.