알아야 산다

보통의 사람은 은퇴 후 주택 임대사업으로 수익창출을 선호합니다. 매달 월급 대신 월세 수익을 낼 수 있고, 노후 대책으로 이만한 사업이 없다 생각하기 때문입니다. 하지만 세입자가 선호하지 않는 지역의 주택 일 경우는 임차인 찾기가 어려워 안정된 월세 수익을 기대하기 어렵습니다.

세입자가 선호하는 임대주택 사업조건에 대해서 알아보도록 하겠습니다

주택임대사업용 고르는 방법

첫 번째  선호 면적

지역과 소득에 따라 선호하는 면적 크기가 다릅니다.

• 학생이나 소득이 적은 직장인들일 경우는 대부분 작은 원룸형을 선호 ( 대략 4~5평 )
• 소득이 높은 직장인들이 있는 분포한 지역에서는 또 다르게  7평 이상인 주택을 선호
• 가족 구성원이 형성되어 있는 지역에서는 최소 18~25평 이하의 주택을 선호

그러므로  주택임대사업을 통해 임대수익을 창출하기 위해서는 해당 주택 지역의 유동인구와 소득 수준을 어느 정도 파악하는 것이 우선되어야 합니다. 해당 지역의 부동산과 그 지역 상권을 확인해 보는 것이 필요하며 또한 가족 구성원이 형성된 지역이라면 그 지역의 학군도 잘 살펴봐야 합니다.

두 번째 교통 편리 지역

교통이 얼마나 편리한 가에 따라 선호도에서 앞설 수도 뒤처질 수도 있습니다. 해당 주택이 역세권에 있는지, 골목상권에 있는지에 따라 임차인을 구하는 것이 보다 쉬울 수도 어려울 수도 있습니다. 대부분 임차인이 찾는 지역은 역세권을 많이 찾기 때문입니다.

세 번째 공실률

임대 수요가 많은 학생들이 밀집해 있는 지역 또는 직장인들이 밀집해 있는 지역은  공실률이 적기 때문에 임대수에게 안정화를 가져올 수 있습니다 하지만 공실률이 높다면 월세 수입에 변수가 발생하기 때문에 공실률이 적은 지역을 찾아야 합니다.

내 번째 시세차익

시간이 흐를수록 시세가 오르는 지역의 주택이라면 의무 임대기간이 지나 매매를 해야 할 경우에 시세가 오르는 지역이라면 시세 차익도 볼 수 있기 때문에 주택 임대 사업을 하기 전 이런 부분도 알아봐야 할 또 하나의 사항입니다

다섯 번째 주차장 확보

학생이나 소득이 적은 직장인들은 차량을 대부분 소유하지 않기 때문에 주차장 공간 확보가 그다지 많이 필요 없습니다 하지만 소득이 많은 직장인이나 가족 구성원이 형성된 분들은 차량을 소유하기 때문에 주차장 확보에 대한 선호도가 있을 수밖에 없기 때문에 주차장 영역도 잘 살펴봐야 합니다.

여섯 번째 안전지역

유흥시설이 지나치게 많은 지역이라면 우범지역으로 기피하는 임대 지역입니다  요즘은 안전함을 우선으로 생각하기 때문에 근처에 유흥 시설이 있는지 잘 살펴본 후 건물 계약을 하시는 걸 추천합니다

위  6가지 사항은  임차인들이 기본적으로 선호하는 사항들입니다  은퇴 후 노후 대책으로 하는 사업이기에 공실률을 낮춰 월급 대신 월세를 생각할 수 있기에 최대한 위 조건들을 생각하여 건물을 구입해야 하겠습니다

주택임대사업으로 월세를 받아 소득을 얻게 될 경우 소득세 납부의무를 갖습니다. 원칙적으로 소득세를 내야 하는 것이지만 국민 주거안정을 위해 정부가 일부 주택임대소득에는 소득세를 부과하지 않으며, 전세보증금만 받을 경우 과세되지 않기도 합니다. 과세대상인지 여부만 알아도 손해를 줄일 수 있습니다.

오늘은 주택임대사업으로 인한 과세에 대해 알아보도록 하겠습니다.

주택임대사업 소득과세

1 주택을 소유하고 있을 경우

해당 1주택을 임대해 월세를 지급받는 경우 이 소득에 대해선 월세, 전세보증금 모두 과세에 해당하지 않습니다. 하지만 1 주택을 소유하고 있다 하더라도 기준시가 9억을 초과하는 주택에 대해선 임대하고 받는 월세에 대해 임대소득으로 과세하게 됩니다.

2 주택을 소유하고 있을 경우

2 주택 중 1 주택을 임대해 월세를 지급받는 소득에 대해서는 과세사 됩니다만 전세보증금만 받는 경우에는 과세대상이 아닙니다.

3 주택을 소유하고 있을 경우

이 경우는 월세를 받는 경우와 전세보증금만 받는 경우라 하더라도 보증금의 합계금액이 3억을 초과할 경우에는 과세대상이 됩니다. 여기서 전세보증금의 이자상당액이 과세됩니다. 단, 2016년 말까지 주택임대사업으로 발생된 소득의 합이 2천만 원 이하일 경우는 비과세가 되며, 이 기간 이후의 임대소득부터는 14% 세율로 분리 과세됩니다.

이런 경우는 임대주택 수를 어떻게 계산해야 할까?

• 다가구 주택일 경우? 1 주택으로 봅니다.
• 공동소유의 주택은? 이 경우는 지분을 가장 많이 보유한 자가 소유주로 봅니다.
• 각각 1 주택 소유를 한 남녀가 결혼할 경우는? 이 경우에도 2 주택으로 봅니다.

여기서 잠깐! '양도소득세 비과세 요건'에 대해선 아래 글을 참고해주시기 바랍니다.

주택임대사업의 부가가치세는?

결론을 먼저 말하자면, 주택임대사업의 경우는 위 내용처럼 소득세의 납부의무는 있습니다. 하지만 부가가치세는 면세 용역이기에 납부의무가 없습니다.

그 이유는?

주택임대사업자에게 부가가치세를 부과할 경우에는 결국 임차인의 부담이 더 커지게 된다고 보기에 후생복지 내지 사회정책적인 차원에서 최종 소비자가 되는 임차인의 경제적 부담을 덜어주기 위해 부가가치세를 면제하는 것입니다.

오늘은 주택임대사업으로 월세를 받게 될 경우 과세되는 내용에 대해 알아보았습니다. 또한 '주택임대차 3 법으로 인해 전월세 신고제'가 시행되었습니다. 아래 내용을 참고하시기 바랍니다.