알아야 산다

주택임대사업자는 2020년 8월 18일 법 개정으로 변동사항을 확인하셔야 합니다. 세금 혜택 및 임대사업 의무기간 변경 등 임대사업종류 및 등록 방법, 등록서류, 주의사항과 임대사업자를 등록하지 못하는 경우에 대해 아래 내용에 정리해 놓았습니다. 참고하시어 도움이 되시길 바랍니다.

주택임대사업자 등록자격 및 방법에 대해

1) 임대사업자란?

임대수입을 발생할 목적으로 1호 이상 민간임대주택을 취득한 자로써, 기본적으로 2 주택 이상 소유자로서 임대수입과 보증금 총합이 3억 원 이상, 3 주택 이상일 경우 임대사업자를 등록 가능합니다. 

1. 민간임대주택의 종류

민간임대주택의 종류는 취득 유형과 의무기간에 따라 구분이 됩니다.

① 취득 유형에 따른 구분

민간건설임대주택 : 임대사업자가 직접 건물을 지어서 임대하는 주택

민간 매입임대주택 : 임대사업자가 매매 등으로 취득하여 임대하는 주택

② 임대의무기간

공공지원 민간임대주택 ( 10년 의무기간 )

장기일반 민간임대주택 ( 10년 의무기간 )

임대주택의 의무기간이 단기와 장기로 4년과 8년이었으나, 2020년 8월 18일 날 개정되어 단기가 없어졌으며, 장기 10년으로 등록시점으로 10년간 진행됩니다.

2) 임대사업자 등록서류, 자격 및 방법

1. 등록자격

임대수입의 목적으로 주택소유자 또는 소유예정자면 등록 가능

2. 등록서류

등록 필요서류는 소유자와 소유예정자에 따라 필요서류가 구분됩니다.

① 소유자의 등록서류

• 건물등기사항 증명서

② 소유예정자의 등록서류

소유예정자는 필요서류에 따라 소유권 확보 기한이 다릅니다.

• 사업계획 승인 : 필요서류 ( 사업계획 승인서 ), 소유권 확보 기한 (6년 이내)
• 건축허가 : 필요서류 ( 건축허가서 ), 소유권 확보 기한 ( 4년 이내 )
• 매매계약 : 필요서류 ( 매매계약서 ), 소유권 확보 기한 ( 3개월 이내 )
• 분양계약 : 필요서류 ( 분양계약서 ), 소유권 확보 기한 ( 1년 이내 )

위와 같이 필요서류에 따라 소유권 확보 기한이 다릅니다. 이 기한 내에 주택을 취득하지 못할 경우에는 임대주택 등록이 말소 처리될 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

3. 등록방법

* 온라인 등록방법

① 렌트홈 가입 후 임대사업자 등록신청

② 렌트홈 발급 후 임대사업자 등록증 발급

③ 홈텍스 발급 후 면세사업자 등록증 발급

렌트홈이나 홈텍스로 진행될 경우 공인인증서가 있어야 하며, 각 종 서류는 스캔본을 만들어서 서류제출을 해야 하기 때문에 미리 준비해 두시는 게 좋습니다.

* 직접 방문 등록방법

① 사업자 현 주소지의 지자체 방문으로 임대사업자 등록신청

② 지자체 방문, 신청 후 임대사업자 등록증 발급

③ 세무서 방문 후 면세사업자 등록증 발급

직접 방문할 경우는 신분증, 계약서, 도장을 지참한 후 신청서 작성 후 제출

* 등록할 때 주의할 점

주택임대는 상가 임대와는 다르게 현 주거지 주소의 지자체에 방문하여 등록 신청하면 됩니다. 공동명의로 된 주택은 공동명의로 임대사업자를 신청해야 하며, 공동명의 일 경우 온라인 상 등록 진행은 안된다는 점 알아 두시기 바랍니다.

3) 기타 내용

오피스텔의 경우는 원래 주택임대사업자 등록이 불가합니다. 하지만 준주택 범위 안에 오피스텔이 포함되어 있기 때문에 주거용으로 사용 가능하고 85㎡이하면 예외적으로 가능합니다.

2020년 8월 18일 개정 이전에는 아파트, 연립, 오피스텔 모두 임대사업자를 낼 수 있었지만 특히 아파트는 투기의 주된 요인이 된다 하여 개정 이후 등록하는 아파트에 대해서는 임대주택 등록이 제한되었습니다.

이번 내용은 주택임대사업자 등록자격 및 절차 , 등록방법 등에 대한 내용을 정리해봤습니다. 다음 시간에는 임대등록 유의사항 및 세금 혜택, 의무사항에 대해 정리해 보겠습니다.

보통의 사람은 은퇴 후 주택 임대사업으로 수익창출을 선호합니다. 매달 월급 대신 월세 수익을 낼 수 있고, 노후 대책으로 이만한 사업이 없다 생각하기 때문입니다. 하지만 세입자가 선호하지 않는 지역의 주택 일 경우는 임차인 찾기가 어려워 안정된 월세 수익을 기대하기 어렵습니다.

세입자가 선호하는 임대주택 사업조건에 대해서 알아보도록 하겠습니다

주택임대사업용 고르는 방법

첫 번째  선호 면적

지역과 소득에 따라 선호하는 면적 크기가 다릅니다.

• 학생이나 소득이 적은 직장인들일 경우는 대부분 작은 원룸형을 선호 ( 대략 4~5평 )
• 소득이 높은 직장인들이 있는 분포한 지역에서는 또 다르게  7평 이상인 주택을 선호
• 가족 구성원이 형성되어 있는 지역에서는 최소 18~25평 이하의 주택을 선호

그러므로  주택임대사업을 통해 임대수익을 창출하기 위해서는 해당 주택 지역의 유동인구와 소득 수준을 어느 정도 파악하는 것이 우선되어야 합니다. 해당 지역의 부동산과 그 지역 상권을 확인해 보는 것이 필요하며 또한 가족 구성원이 형성된 지역이라면 그 지역의 학군도 잘 살펴봐야 합니다.

두 번째 교통 편리 지역

교통이 얼마나 편리한 가에 따라 선호도에서 앞설 수도 뒤처질 수도 있습니다. 해당 주택이 역세권에 있는지, 골목상권에 있는지에 따라 임차인을 구하는 것이 보다 쉬울 수도 어려울 수도 있습니다. 대부분 임차인이 찾는 지역은 역세권을 많이 찾기 때문입니다.

세 번째 공실률

임대 수요가 많은 학생들이 밀집해 있는 지역 또는 직장인들이 밀집해 있는 지역은  공실률이 적기 때문에 임대수에게 안정화를 가져올 수 있습니다 하지만 공실률이 높다면 월세 수입에 변수가 발생하기 때문에 공실률이 적은 지역을 찾아야 합니다.

내 번째 시세차익

시간이 흐를수록 시세가 오르는 지역의 주택이라면 의무 임대기간이 지나 매매를 해야 할 경우에 시세가 오르는 지역이라면 시세 차익도 볼 수 있기 때문에 주택 임대 사업을 하기 전 이런 부분도 알아봐야 할 또 하나의 사항입니다

다섯 번째 주차장 확보

학생이나 소득이 적은 직장인들은 차량을 대부분 소유하지 않기 때문에 주차장 공간 확보가 그다지 많이 필요 없습니다 하지만 소득이 많은 직장인이나 가족 구성원이 형성된 분들은 차량을 소유하기 때문에 주차장 확보에 대한 선호도가 있을 수밖에 없기 때문에 주차장 영역도 잘 살펴봐야 합니다.

여섯 번째 안전지역

유흥시설이 지나치게 많은 지역이라면 우범지역으로 기피하는 임대 지역입니다  요즘은 안전함을 우선으로 생각하기 때문에 근처에 유흥 시설이 있는지 잘 살펴본 후 건물 계약을 하시는 걸 추천합니다

위  6가지 사항은  임차인들이 기본적으로 선호하는 사항들입니다  은퇴 후 노후 대책으로 하는 사업이기에 공실률을 낮춰 월급 대신 월세를 생각할 수 있기에 최대한 위 조건들을 생각하여 건물을 구입해야 하겠습니다