알아야 산다

이사를 할 때 가끔 보증금 반환이 안돼 애를 먹는 경우가 발생합니다. 이런 일이 발생하지 않도록 임대차 계약 진행 때 보증금의 법적 보호를 위한 확정일자와 전세권 설정등기에 대해 알아보도록 하겠습니다.  아래 내용만 살펴보면 어렵지 않게 해결할 수 있으니 내용을 참고하시기 바랍니다.

부동산 등기부등본 확인해야 하는 이유!

보증금 보호를 위한 확정일자와 전세권설정등기

* 확정일자

법적으로 보증금을 보호받을 수 있는 가장 간단한 방법으로 전입신고와 동시에 진행하며, 관할 거주지 주민센터에 신분증과 계약서를 첨부하여 처리하시면 됩니다. 또한 직접 방문이 어려우신 분들은 인터넷 '정부 24' 홈페이지를 이용해서 전입신고 및 확정일자를 받으실 수 있습니다. 정부 24 홈페이지를 이용해 확정일자를 받는 방법은 다음 시간에 소개해 보도록 하겠습니다.

* 전세권 설정등기

법적으로 보증금을 보호받을 수 있는 또 다른 방법 중 하나로써 확정일자와는 다르게 집주인의 동의를 받아 진행하게 되며, 등기소에 가서 등기사항 전부증명서에 기록하는 것으로 처리하는 방법입니다.

* 확정일자와 전세권 설정등기 차이점

1. 진행 대상

확정일자는 주택임대차 보호법(특별법)에 근거를 두고, 전세권 설정등기는 민법(일반법)에 근거를 두고 있으며 진행 대상을 각각 말씀드리면, 확정일자는 일반적 임대차 계약이 이루어지는 분들이 속하며, 전세권 설정등기는 전전세, 근저당 설정이 되어 있는 집, 전입신고를 꺼리는 오피스텔 등이 이에 속합니다.

2. 진행 요건

확정일자는 입주 후 전입신고를 해야만 가능하고, 전세권 설정등기는 입주 및 전입신고를 하지 않은 상태에서도 가능합니다.

3. 임대인(집주인) 동의 유무

가장 간단한 방법인 확정일자는 임대인 동의 없이 단독으로 진행 가능하며, 전세권 설정등기는 등기사항 전부증명서에 기록되는 것으로 임대인의 동의가 필요합니다.

4. 진행 절차

• 확정일자는? 해당 관할 주민센터에 신분증과 임대차계약서를 첨부하여 진행하게 되며, 온라인 정부 24를 통해서도 가능합니다.
• 전세권 설정등기는? 해당서류를 구비해서 관할 등기소에서 진행하며 구비서류는 아래와 같습니다. 임대인 준비서류 : 인감증명서 또는 본인서명 사실확인서 1통, 인감도장, 등기필증, 위임장(대리인일 경우) 임차인 준비서류 : 신청서, 주민등록등본 또는 초본, 전세권 설정계약서, 등록면허세 영수필 확인서, 등기신청 수수료 영수필 확인서, 도면 등

5. 진행 비용

① 확정일자는? 보증금 금액에 관계없이 600원이 발생하며 계약증서가 4장 이상일 경우 초과 4장마다 100원씩 추가됩니다.

② 전세권 설정등기는?  정확한 보증금에 따라 비율이 조금 다르며 많게는 몇십만 원 정도 될 예정으로 각 해당 비용은 아래와 같습니다.

• 등록면허세 : 보증금의 0.2%
• 지방교육세 : 등록면허세의 20%
• 등기신청 수수료 : 1만 5천 원
• 법무사 비용 (대리 신청)
• 말소등기비용 ( 추후에 말소할 경우 )

6. 발생 효력

① 확정일자는?

• 전입신고가 완료된 다음날 0시부터 효력이 발생
• 건물과 토지 가격을 합한 금액에서 보증금 보상
• 묵시적 계약갱신인 경우에는 2년 더 보장
• 보증금 반환 소송 후 강제경매집행이 가능

전세계약기간 자동연장 ( 묵시적 갱신 )

② 전세권 설정등기는?

• 신청 당일부터 효력이 발생
• 건물 가격 안에서만 보증금 보상
• 묵시적 계약갱신의 경우라도 집주인이 요구할 경우 6개월 내에 퇴거해야 함
• 보증금 반환 소송 없이 바로 임의 경매 집행이 가능

전월세 임대차 계약 후 보증금 보호를 위한 확정일자와 전세권 설정등기에 대해 알아보았습니다. 통상적으로 확정일자를 받아 진행하는 것도 무방하지만 근저당이나 권리 침해 등의 내용 또는 오피스텔일 경우 전세권 설정등기를 진행하는 것이 좋은 방법입니다.

확정일자는 전세나 월세로 이사 할 경우 보증금 보호를 받기 위함인데, 확정일자를 받는 방법과 시기 및 그외 다양한 사항을 아래 내용을 통해 확인할 수 있으며, 그로 인해 보다 쉽게 진행하실 수 있을 겁니다. 

전,월세 확장일자 받는 방법

* 확정일자란?

확정일자란 쉽게 말해서 주택임대차 계약 체결한 날짜를 확인하여 주기 위해 법원이나 관할 읍, 면, 동사무소 등에서 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어 확인해 주는 것으로써, 이는 주택임대차 보호법 제3조 2항에 명시되어 있는 것으로 임대차 계약 문서가 그 특정 날짜에 존재하고 있었다 라는 사실을 증명하기 위해 만들어진 것을 확정일 자라 합니다.

* 확정일자를 받지 않게되면?

확정일자를 받지 않게 되면 법적 대항력이 없어서 선순위에 근저당 설정 등이 있는 경우 경매 등의 상황이 발생 시 임대보증금을 보호받지 못하게 됩니다.

* 확정일자만 받으면 우선변제가 가능한가?

우선변제를 받으려면 확정일자뿐 아니라 주민등록 전입신고, 주택에 입주(거주) 이렇게 3가지 요건 모두 충족해야 하며, 이 중 가장 신고가 늦은 날을 기준으로 순위가 정해집니다.

* 확정일자는 임대인의 동의가 필요한가?

확정일자는 임대인의 동의 없이도 가능합니다. 임차인 또는 계약서 소지인이 언제든지 임대차계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있는 것이 확정일자입니다.

* 확정일자 받는 방법은?

임대차 계약서에 법원 및 해당 읍, 면, 동사무소에서 확정일자 도장을 찍어 주는 방법 등이 있으며 주민등록 전입신고를 하면 동시에 확정일자도 받을 수 있습니다.

돌다리도 두드려 보고 건너라는 말이 있듯이 매사에 확인하고 또 확인하는 습관을 들여야 합니다. 임대차 계약서 작성 전에 우리는 이 집에 대한 정보를 등기부등본을 통해 얻을 수 있습니다. 등기부등본에는 근저당 설정 여부와 소유주가 누구인지, 권리관계 등 확인할 수 있으니 꼼꼼히 살펴본 후에 계약을 하는 것이 좋은 방법입니다.

등기부등본 확인이 어렵다면 아래 글을 참고하시기 바랍니다.

누구나 쉽게 돈을 모은 사람은 없을 겁니다. 어렵게 모은 내 돈 내 보증금을 지킬 수 있는 권리를 내세우려면 위 내용과 같이 확정일자, 전입신고, 입주 이 세 가지를 잊지 마시기 바랍니다.

요즘 전세보다는 월세로의 전환이 늘어나고 있습니다.  처음 세입자 생활을 하는 분들은 정보가 부족해 생각지 못한 곳에서 피해를 입을 수도 있습니다. 물론 부동산 중개인들이 어느 정도 일처리를 대행해 주긴 하지만 적접적인 확인을 하지 않게 되면 피해는 고스란히 내 몫이 됩니다.

월세 계약시 알아두면 좋은 정보

집 볼 때 필수적 점검사항

기본 계약이 대부분 1년입니다. 1년이라는 사계절을 모두 지내야 하는 곳이기도 합니다. 그럼 이곳에서 필수 점검사항으로는 누수, 난방, 수압, 결로, 곰팡이 확인, 교통 등 세부사항 등을 확인해야 합니다. 소극적인 사람들은 겉에만 대충 보고 계약한 뒤 사는 내내 후회하는 경우가 있습니다. 꼼꼼히 살펴본 뒤 계약을 해야 합니다.

등기부등본 확인

인터넷등기소나 무인발급기를 통해 계약할 집의 소유자, 담보 유무 등을 확인 가능한 등기부등본을 꼭 확인해 봐야 합니다. 요즘은 부동산에서 등기부등본을 떼서 함께 확인시켜주기도 합니다. 이 등기부등본으로는 근저당, 채권채무, 압류 등 기타 재산권이 설정이 되어 있는지 확인 후 행여 임대주택이 경매로 넘어갈 경우 임차인의 지위가 크게 달라질 상황이 있는지 확인할 수 있습니다.

만약 집주인이 은행에 대출을 끼고 있는데 이자를 내지 않아 경매로 나오면 보증금을 받지 못하는 상황이 생길 수 있습니다.

계약서 작성 특약사항 확인 및 기재

계약할 집에 대한 사항 즉, 집수리 등 구두로 협의했던 사항을 특약사항에 필히 기재해야 합니다.  계약서에 명시되어 있지 않으면 임대인이 요구했던 사항이 지켜지지 않을 확률이 높습니다. 서로 합의해 내려진 결론 사항들이 있다면 특약사항에 모두 기재해야 합니다

입주일에 잔금 납부와 동시에 열쇠 및 비번 확인

입주 시에 잔금을 지불합니다. 입금 시 임대인의 명의로 입금을 하며, 이때 부동산 중개수수료도 지불하면 됩니다. 이때 열쇠나 비밀번호를 확인받고 입주일 당일에도 등기부등본을 다시 확인해 그간 채권채무에 대한 추가사항은 없는지 확인해야 합니다.

입주일에 주소이전과 확정일자

행여 집주인에 무슨 문제가 생기게 되어 보증금 반환이 어렵게 될 수도 있기 때문에 입주일에 주민센터에서 전입신고와 동시에 확정일자를 받아야 합니다. 또한 집주인이 사는 동안 바뀌게 되는 경우도 있는데 전입신고를 한 근거가 있기 때문에 임대기간이 끝날 때까지 거주가 가능합니다. 하루를 살더라도 임대차 보호법에 의해 보호를 받기 위해선 전입신고가 필수입니다.

거주 중 주소이전은 NO!

거주하고 있는 곳에서 주소이전을 하게 되면 행여 집에 문제가 될 때 주소이전으로 인해 임대차 보호법에서 빠지게 됩니다. 이건 집에 문제가 생겨도 재산권 보호를 받지 못한다는 의미이기도 합니다. 거주 중에 주소를 변경해선 안됩니다.

집수리 및 고장에 대한 부담

임차인의 부주의로 고장을 낸 경우가 아니라면 집주인이 제대로 거주할 수 있는 환경으로 집수리를 해주어야 합니다. 따라서 집수리가 필요한 사항이라면 집주인에게 당당히 요구해야 합니다.

계약기간 도중에 이사를 해야 하면?

계약기간 도중에 이사를 할 경우 기간을 다 채우지 못한 기간만큼 세입자를 구하고 나가야 합니다. 이 부분은 임차인이 계약에 대한 부분을 지키지 못한 것이므로 중개수수료를 부담하거나 그렇지 않을 경우 직접 세입자를 구해야 합니다.

이사에 대한 기간을 잘 선택해야 합니다.

묵시적 갱신!

계약서에 있는 기간 만료 6개월~1개월 전까지 집주인이 임차인에게 계약해지에 대한 어떠한 통지도 하지 않았다면, 기간이 만료되었다 하더라도 기존의 계약의 동일한 조건으로 갱신되는 것을 묵시적 갱신이라 합니다. 이런 상황이 되면 계약기간은 2년으로 다시 연장되며 다른 모든 사항이 동일하게 적용됩니다. 

하지만 임차인이 2개월 이상의 월세를 내지 않게 되면 이 효력은 사라집니다. 집을 알아볼 때 부동산 중개인 분들이 많은 정보를 대행해 주고 있기에 보다 편리하고 쉽게 집들을 살펴볼 수 있습니다. 하지만 그분들이 모든 걸 다 해줄 수가 없습니다. 결국 계약은 내가 하는 것이고 이에 대한 책임도 내가 지는 것입니다. 직접 확인하고 알아보는 일들로 피해를 최소화하는 것이 좋습니다.