알아야 산다

현금보관증은 주로 제삼자에게 현금을 전달할 때 사용되는 증서로 중간 전달자가 돈을 임의로 사용하는 것을 방지하고 한시적 보관을 위해 작성하는데, 만약 임의로 돈을 사용했을 경우 민사와 형사상의 횡령죄로 고소할 수 있으며, 이렇게 법적 효력을 얻기 위해선 공증이 필요합니다.

현금보관증 작성 방법 및 효력

1. 현금보관증이란

현금보관증은 차용증과는 달리 현금을 보관을 한다는 의미의 증서로 약속된 기간에 반환할 수 있어야 하는 것을 목적으로 합니다. 이는 개인이 임의로 사용해서는 안되며, 만약 사용했을 경우 형사상의 횡령죄에 속하게 됩니다.

2. 현금보관증의 효력

현금보관증 자체만으로는 법적 효력을 법적 효력을 갖지는 못합니다. 단, 법적 분쟁이 발생할 경우 입증 증거자료로 사용이 가능하며 법적 효력을 갖기 위해서는 현금보관증을 공증받아야 합니다. 이럴 경우 강제집행 등의 법적 효력을 부여받게 됩니다.

3. 현금보관증과 차용증의 차이점

① 차용증

금전 또는 물건을 빌려 사용 후 변제기일에 맞춰 되돌려 주는 것을 약정하는 문서로 빌린 시기, 빌리게 된 내용, 변제기일, 빌린 금액 및 물건 등을 기록해 채권관계를 입증하는 방식으로 공증을 받게 될 경우 소송 없이 강제집행도 가능합니다.

② 현금보관증

현금을 일시적으로 보관한다는 의미에 목적을 두어 보관 증명을 위해 작성되는 문서로 개인이 임의로 사용할 수 없으며 임의로 사용할 경우 횡령죄로 신고당할 수 있습니다.

③ 법적 분쟁 시

• 차용증 - 민사
• 현금보관증 - 민사와 형사

4. 현금보관증 작성방법

현금보관증은 명확히 정해진 양식에 의해 작성하지는 않지만 필수적으로 작성해야 하는 목록은 있습니다. 

① 작성 시 필수항목

보관증의 명칭(제목), 돈의 액수, 반환 기한, 보관 및 반환에 대한 내용, 이자 및 위약금 , 반환 날짜, 각 당사자간의 인적사항(이름, 주소, 연락처), 기명날인, 간인

• 첨부서류 : 신분증 사본 또는 인감증명서

위 내용으로 작성 후 서류를 첨부하여 공증을 받으시면 강제 집행 등의 법적 효력을 부여받게 됩니다.

② 작성 시 주의사항

현금보관증을 작성할 때에는 가명이나 별명이 아닌 본인 실명과 주민등록번호로 작성해야 합니다. 그렇지 않을 경우 다른 사람으로 위조죄인 사문서 위조로 될 경우가 발생하게 되기 때문에 꼭 본인 실명과 주민등록번호를 기재하시기 바랍니다.

5. 공증을 받아야 하는 이유

아무 문제없이 진행이 된다면 좋겠지만 행여 법적 분쟁이 발생했을 경우를 대비해 공증을 받는 것이네, 위에서 언급했던 바와 같이 현금보관증서 하나만으로는 법적 효력을 가질 수 없습니다. 소송 없이 강제집행 등의 법적 효력을 갖기 위해 공증을 받는 것입니다.  법적 효력을 갖기 위한 내용으로는 위 작성방법의 필수항목을 잘 살피어 기재하시기 바랍니다.

억울함과 부당함을 증명하기 위해 법적소송에서 증거자료로 사용하기 위한 녹음, 녹취는 위법한 방법이 아니라면 합법적 증거자료로 사용이 가능합니다. 애써 녹취한 내용이 증거로 인정되지 않는다면 헛수고를 한 격이니 아래 내용을 참고하시어 억울함이나 부당함에서 벗어나시기 바랍니다.

녹음, 녹취의 법적 효력 방법

1. 녹취는 합법인가 불법인가?

녹음, 녹취의 법적 효력과 관련된 부분은 ‘통신비밀보호법’ 제3조'에 공개되지 않은 타인과의 대화를 녹음 또는 청취하지 못한다’라고 명시하고 있습니다. 이와 같이 합법적으로 인정이 되지 않는 부분이 있고 합법적 인정이 되는 녹취가 있습니다.

2. 증거로 인정되는 녹취방법

'증거를 수집할 목적'으로 그 대화에 본인이 참여한 상태에서 녹음을 하게 될 경우 이 녹취는 합법적인 증거로 사용이 가능합니다.

증거로 사용하기 위한 올바른 녹취방법

① 사건 관련된 내용을 담아야 한다

② 사건 관련 내용의 질문을 미리 정리해 둔다

③ 상대방이 어떤 이야기를 하는지 끝까지 경청한다

④ 상대방이 말이 끝나면 사건 관련 질문을 한다

사건에 관련된 내용이 녹음이 되어야 하는데 상대방은 내 말을 듣고만 있는 녹음이라면 이 또한 의미가 없습니다. 그렇기에 위 사항들을 고려해 미리 질문을 정리해 둔 상태에서 상대방에 말을 듣고 난 뒤 하나씩 질문하는 방식으로 진행하는 것이 좋습니다.

3. 증거로 인정되지 않는 녹취방법

불법감청에 의한 채록된 내용이나, 같은 공간에 있는 경쟁사의 핵심자료 대화 내용을 녹취한 내용 등의 경우는 상대방의 동의를 얻지 않은 상태고, 그 대화에 참여한 상태가 아니기에 증거로 채택될 수 없으며 위법한 증거수집으로 형사처벌까지 받을 수 있기 때문에 이런 녹취방법은 사용하지 않는 것이 좋습니다.

4. 녹취 후 법적 효력을 얻으려면?

녹취가 법적으로 효력을 얻기 위해서는 녹취록을 만들어야 합니다. 이는 국가 공인자격증이 있는 전문 속기사가 녹음 내용을 작성하여 그 녹취록을 공증받은 문서가 법적 증거로 제출이 가능하기 때문입니다.

예외로는 사건 관련 동영상이나 CCTV와 같이 음성보다 행동을 확인해야 하는 자료 같은 경우는 녹취록 없이 영상 제출만으로도 그 자료가 법적 증거로 제출이 가능하지만, 그 외에 음성이 담긴 파일들은 녹취록과 같은 문서화 하여 공증된 자료만 법적 증거로 제출할 수 있습니다.

5. 녹취록 공증 방법

국가 공인자격증이 있는 속기사에게 녹취파일을 전달하면, 이 속기사는 녹취파일을 들으면서 문서를 기록하고 기록 후 검토를 통해 속기사와 속기사무소 도장 간인을 하게 됩니다. 이 과정들이 녹취록을 공증하는 과정들이라 생각하시면 됩니다.

① 녹취록 만들 때 주의할 점

공인자격증이 있는 속기사에게 녹취록을 맡기는 것보다 본인이 직접 할 수도 있다는 생각으로 개인이 녹취록을 작성해서 제출하려 하는 경우가 있지만 이 부분은 사법기관에서 인정을 해주지 않습니다. 반드시 자격증을 갖춘 속기사가 작성한 공증된 녹취록 문서만을 법적 효력을 인정해 줍니다.

② 국가자격증이 있는 속기사에게 맡겨야 하는 이유

사건에 해당하는 당사자가 직접 녹취록을 만들 경우 그 내용의 객관성, 사실성, 정확성이 벗어날 수 있기 때문입니다. 녹취록은 이 3가지를 벗어나면 안 되는데, 사건에 해당하는 당사자는 개인의 감정이 녹아있을 수밖에 없기 때문에 그렇습니다.

법적 분쟁이 일어나기 전 단계에서 해당 사실에 대한 증명력을 높이기 위해 사용하는 수단으로 우체국에서 공적 증명을 하는 성격을 띠기 때문에 증거보전 및 심리적 압박을 통한 실행 이행을 목적으로 합니다. 내용증명서에 대해 작성방법 및 처리절차, 유의사항에 대해 정리해 보았습니다.

내용증명 작성 방법과 처리절차

1) 내용증명

내용증명이란 어떠한 내용의 문서를 수취인에게 발송하여 그 사실을 알렸다는 것을 공적으로 증명하는 것을 말하는데 법적 분쟁이 발생했을 경우 증명력을 갖기 위함입니다. 대체적으로 채권자가 채무자에게 흔히 보내는 것으로 대부분 법적 소송의 전 단계에서 이루어지며, 특정 사항에 대해 우체국에서 공적으로 증명하는 성격을 지니며, 소기의 목적 달성을 위함으로 사용되는 일반적인 방법입니다.

2) 내용증명서 발송목적

발송목적으로는 증거보전, 심리적 압박으로 인한 이행, 정확한 내용 및 변경사항에 대해 알리는 것에 목적이 있습니다.

• 증거보전
• 채무자 등에 대한 심리적 압박으로 이행을 실현하게 하기 위함
• 계약해지, 시효중단 등 통보의 경우
• 채권양도 통지 및 지연, 지체, 손해배상의 청구를 요할 때

3) 내용증명서 작성요령 및 처리절차

1. 작성요령

특별한 형식이 정해져 있는 것은 아닙니다. 다만 상대방에게 정확한 내용을 전달하려는 목적이니 육하원칙에 따라 간단명료하게 기재하면 되겠습니다. 이는 분쟁 발생 시 증거로 사용되는 내용이기에 모든 사실을 기재해야 합니다.

통상적으로 발신인, 수신인 각각의 이름과 주소, 전달할 내용, 발송일자 정도 작성하면 됩니다.

2. 내용증명서 처리절차

① 내용증명서 3부 작성 후 우체국 접수창구에 접수

• 내용증명 우편이라고 말씀하시면 됩니다.
• 편지봉투는 수취인에게 보낼 봉투 1부만 있으면 됩니다.

② 내용증명 총 3부

• 발송인 1부 보관
• 우체국(3년간) 1부 보관
• 수취인 배송 1부

※ 내용증명 서류가 2장 이상일 경우 합철 하고 그 부분에 발송인의 도장 및 날인을 해야 합니다.

 ③ 수취인에게 배송

• 수취인이 부재중일 경우나 주소지가 다를 경우 내용증명서가 반송되며 반송 사실이 기록이 됩니다. 

4) 내용증명서 수취인이 알아두어야 할 사항

수취인은 내용증명서를 받게 되면 꼼꼼하고 면밀하게 내용을 살펴보고 검토해야 하며 발송인의 내용의 주장이 틀리거나 부당하다 판단될 경우에는 그 내용을 기재하여 이 또한 내용증명 우편으로 발송해야 합니다.

만일 이 내용을 확인했음에도 불구하고 아무런 조치를 취하지 않을 경우 보내온 내용의 주장이 틀리거나 부당하지 않고 그대로 인정하겠다는 것이 되어 분쟁 발생 시 불리하게 작용될 수 있으니 방치하지 말고 신중하게 검토 후 대처해야 합니다.

5) 내용증명서 작성 시 유의사항

정확히 알아 둬야 할 점은 내용증명을 발송했다는 사실만으로 법적인 효력을 얻는 것은 아닙니다. 그 내용을 전달했다는 사실에 대한 증명력을 갖고 증거가 되는 것입니다. 또한 열심히 이행하고 있는 자에게 독촉 등의 의미로 내용증명서를 발송할 경우 오히려 반감을 일으켜 의도했던 바와 다르게 행해질 수 있으니 이점 유의하시기 바랍니다.

내용증명 발송은 정확한 내용 전달을 위함으로 채권자들이 흔히 채무자에게 심리적 압박 및 실행 이행을 요구하기 위할 때 사용하는 방법이며, 또한 우체국에서 공적 증명을 해주는 의미로 추후 분쟁이 발생할 경우 증거가 되는 자료가 될 수 있습니다. 이에 내용증명을 발송하는 사람도 받는 사람도 모두가 신중히 대처해야 하겠습니다.

층간소음 피해를 호소하는 민원은 매년 증가하고 있으며, 이런 층간소음으로 인해 이웃 간의 갈등이 형사사건으로 이어지는 경우도 발생하게 됩니다. 집에 있는 시간이 늘어나면서 층간소음의 분쟁이 다시 부상하고 있습니다. 오늘은 층간소음의 법적기준과 분쟁해결 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

층간소음 법적기준과 분쟁해결법

1. 층간소음이란

아파트 등 공동주거 공간에서 주로 발생하며, 대표적인 예를 들면 아이들의 뛰는 소리, 걷는 소리, 화장실 및 다용도실의 물소리, 피아노 소리, TV 소리 등이 있으며 이는 직접적인 충격으로 인해 발생한 소음과 공기를 통해 전달될 수 있는 소음도 함께 포함되어 층간소음이라 말합니다.

2. 층간소음이 이슈가 되는 이유

집에서 생활하는 시간이 많아짐으로 쾌적하게 살고 싶은 개인적인 욕구가 생기면서 소음이라는 심리적인 저항이 발생하게 되어 이에 대한 민원이 매년 증가하게 되는 것입니다.

대표적으로는 개인 휴식과 공부 그리고 수면에 방해를 받는다고 느끼기 때문입니다.

이 층간소음은 인적요인과 구조적 요인으로 나눌 수 있게 되는데 소음피해 민원 시간대를 살펴보면 저녁 6시부터 10시까지가 가장 민원신청이 많고 그다음으로는 10시부터 아침 5시까지로 낮보다는 퇴근 후 집에 머무는 시간대에 민원이 많은 것으로 나타났습니다.

3. 층간소음 분쟁 발생원인

발생원인으로는 여러 가지가 있을 수 있습니다. 뛰는 소리, 걷는 소리, 망치질 소리, 화장실 및 다용도실의  물소리, 문 여닫는 소리, 노랫소리, 피아노 소리, TV 소리, 음악소리 등등 이 있는데 여기서 구조적인 문제는 아파트 자체의 문제로 위층, 옆집들도 같은 피해자라고 볼 수 있습니다.

4. 층간소음 구분 

층간소음의 구분은 크게 두 가지로 직접충격 소음과 공기전달 소음으로 나눌 수 있습니다.

① 직접충격 소음

사람이 걷고 뛰는 동작, 망치질 등 벽이나 바닥 등에 직접적으로 충격이 가해지는  인적요인으로 발생하는 직접충격소음이 있습니다.

② 공기전달 소음

TV, 음향기기 등 전자기기 등 공기 중으로 전파되어 발생하는 공기전달 소음 등이 있습니다.

5. 층간소음의 기준과 범위( 주간(06~22시) , 야간 (22시~06시) 기준 )

① 직접충격소음

• 1분간 등가 소음도 : 주간 43db, 야간 38db 이상일 경우 해당
• 최고 소음도 : 주간 57db, 야간 52db 이상일 경우 해당

② 공기전달 소음 

• 5분간 등가 소음도 : 주간 45db, 야간 40db 이상일 경우 해당

③ 층간소음 법적 제외기준

• 욕실이나 다용도실의 급수, 배수로 인한 소리
• 동물의 활동으로 인한 소리
• 청소기, 안마기 운동기구 등의 마찰로 인한 소리
• 냉장고, 에어컨 실외기 소리, 보일러 소리 등등

6. 층간소음 발생 시 주의사항

층간소음으로 극심한 스트레스를 받는다 하더라도 직접 방문해 소리를 치거나 문을 두드리는 행위는 오히려 법적으로 문제가 발생할 수 있으니 이럴 경우 관리실이나 경비실에 별도로 연락하여 항의하시는 게 좋은 방법입니다. 

시중에는 층간소음 보복 우퍼스피커라는 제품들이 판매되고 있는데 보복을 하겠다고 천정에 우퍼 스피커를 설치해 고의로 소음을 발생시켰을 경우 3천만 원 배상을 해야 하는 판결까지 나온 사례도 있기 때문에 보복을 하기보다는 중재신청을 하는 것이 올바른 방법입니다. 

위에서 언급했던 바와 같이 윗집이 문제가 아닌 건축상 구조적인 문제로 다른 곳에서의 소음이 전달된 것일 수도 있기 때문입니다. 이렇게 층간소음으로 문제가 발생할 경우 직접 해결하려 하지 마시고 중재를 해주는 곳이 있으니 그곳을 이용하는 것이 보다 효율적입니다.

7. 층간소음 중재 방법

층간소음 이웃사이센터나 공동주택관리 분쟁 조정위원회 등에 중재 상담을 통해 이웃 간 층간소음 갈등을 완화시켜주는 서비스입니다. 층간소음의 문제가 점차 늘어나면서 여러 지자체들이 중재를 위한 활동을 시작하고 있는데 이곳에 상담 신청을 통해  중재를 받으시기 바랍니다.

• 국가 소음정보시스템 ( 층간소음 상담 신청 ) http://www.noiseinfo.or.kr/floorinfo/consultrequest.do
• 공동주택관리 분쟁조정위원회 https://namc.molit.go.kr

8. 층간소음 줄이기 에티켓

• 아이들이 쿵쿵 뛰는 소리, 문 쾅 닫는 소리 조심해 주세요
• 늦은 시간이나 이른 시간에 세탁기, 청소기, 운동기구 등을 자제해 주세요
• 늦은 밤에는 샤워나 설거지를 자제해 주세요
• 애완견 짖는 소리와 TV 라디오 소리도 조심해 주세요

대부분의 사람들이 공동주택에 살고 있습니다. 이기적인 사고와 소통 부족으로 인해 층간소음이 형사사건으로 커지는 경우도 발생하고 있습니다. 조금만 이웃을 배려하는 마음으로 서로 간의 에티켓을 지켜 분쟁의 씨앗을 제거할 수 있도록 노력해야겠습니다.

개인 카카오톡 상태 메시지에 직접적인 비방글을 표기할 경우 이는 정보통신망법 위반에 해당하는 명예훼손죄로 처벌받을 수 있습니다. 개인의 기분, 감정 등을 표현하는 공간이지만 남을 비방할 목적으로 사용할 경우 불특정 다수에게 퍼지는 전파력은 매우 광범위하기에 처벌도 높게 적용됩니다.

SNS 카카오톡 메시지의 명예훼손죄는 처벌 수위 더 높다

여러 SNS 중 특히나 카카오톡은 개인 메시지 전달뿐 아니라 업무소통의 공간으로 많이 들 사용하고 있습니다. 누구나 볼 수 있는 상태 메시지에 직접적인 비방글로 표기를 했거나, 불특정 다수가 아닌 1:1 대화라 할지라도 그 내용이 불특정 다수에게 전파력이 있다면 이 또한 명예훼손죄 성립 조건에 해당할 수 있으며, 그에 따른 처벌기준도 다릅니다. 이에 대한 내용을 살펴보도록 하겠습니다.

1. 명예훼손죄란?

명예훼손이란 사람의 인격, 품성, 신용 등에 관한 객관적이고 사회적인 평가를 위법하게 저하시키는 행위를 말하며, 구체적 사실이나 허위사실을 적시하여 그 사람의 명예를 훼손함으로써 성립하는 범죄를 말합니다.

2. 명예훼손죄가 성립 조건

상대의 명예를 훼손이 되는 표현을 해야 하며, 추가로 크게 두 가지가 성립이 되어야 합니다.

① 특정성

누구라는 것을 특정해야 한다는 것으로 실명이나, 누구나 알 수 있는 별명을 거론하면서 사실 및 허위사실을 표기했다면 명예훼손죄 성립 조건에 해당합니다.

② 공연성

불특정 다수인이 인식할 수 있는 상태로 사실 및 허위사실을 표기해 전파 가능성이 있으면 공연성이 있다고 판단되어 명예훼손죄 성립 조건에 해당합니다.

3. 정보통신망법 위반에 의한 명예훼손죄 처벌기준

① 사실을 드러내어 다른 삶의 명예를 훼손 한 자

• 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금

② 거짓의 사실을 드러내어 다른 사람의 명예를 훼손 한자

• 7년 이하의 징역, 10년 이하의 자격정지 또는 5천만 원 이하의 벌금

정보통신망법 위반에 의한 명예훼손죄에 대해 알아보았는데, 이런 명예훼손은 모욕죄로도 이어질 수 있고, 형사고소뿐 아니라 정신적 고통에 따른 위자료를 배상해야 하는 민사 문제로도 이어질 수 있기 때문에 남의 비방에 대한 글은 하지 않는 것이 가장 바람직하며 이런 일로 문제가 발생한 분들이라면 관련 변호사를 통해 자문을 구하시는 게 좋은 방법입니다.  

임대주택의 종류, 임대사업자등록 방법 및 절차에 대한 글에 이어 이번에는 임대사업자 등록 시 유의사항, 세금 혜택 및 의무사항에 대해 알아보려 합니다. 임대사업자등록을 준비하시는 분들이 궁금해하시는 내용을 아래에 정리해 놓았으니 참고하시어 도움이 되시기 바랍니다.

임대사업자 등록 전 유의사항 및 세금 혜택, 의무사항

1. 임대사업자등록 전 유의사항

• 임대주택 등록 후 주택임대 의무기간인 10년간 임대해야 합니다.
• 임대주택 등록 이후 직전 임대료 대비 임대료 증액(5% 이내) 제한 규정을 적용받아 임대사업자 임의로 임대료를 조정할 수 없다는 점 유의하시기 바랍니다.
• 세제혜택은 주택유형, 기준시가, 면적, 등록 시기 등에 따라 상이하므로 등록 전 국세청(세무서) 또는 시, 군, 구(세무과)에 확인하시는 걸 권유드립니다.
• 임대주택 말소신청은? 등록 후 3개월 내에 취소를 하면 불이익 없이 말소가 되지만 그 이후에는 말소가 되지 않으며 그 이후 말소를 굳이 해야 한다면 민간임대주택법에 말소 사유기재가 되어야 하는 주택 양도 및 증액 제한을 위반하여 과태료를 납부 후 말소가 되는 방법밖에 없습니다. 그러니 신중하게 생각하시고 등록하시기 바랍니다. 

2. 임대사업자 등록 혜택

① 취득세

주택 취득일로부터 60일 이내 임대주택 등록을 하게 되면 아래와 같은 혜택을 받습니다.

• 전용면적 60㎡이하는 100%
• 전용면적 60㎡~85㎡ 이하는 50%

단 취득세액 200만 원 초과 시 60㎡이하라 할 지라도 최대 85%까지 감면

② 재산세

재산세는 전용면적에 따라 감면이 적용되며, 감면율은 25%~75%를 적용받습니다.

전용면적이 40㎡이하 세액 50만 원 이하일 경우 면제를 받을 수도 있습니다.

③ 종합부동산세와 양도소득세

종합부동산세와 양도소득세는 9.13 대책 이후에는 취득한 주택에 대해 중과세 제외 적용을 받을 수 없다는 점 참고하시기 바랍니다.

단, 민간건설 주택임대 사업자에게는 종부세 및 다주택 중과 배제 및 양도세 혜택을 그대로 받을 수 있습니다. 

임대주택의 종류는 크게 건설임대주택과 매입임대주택으로 나뉘는데 민간임대주택법이 개정되면서 주거공급에 긍정적인 효과를 준다고 판단하는 건설임대주택에만 혜택을 유지시켜주었으며 반면 매입임대주택의 혜택은 막아놓은 상태입니다.

여기서 건설임대주택 등록 시 주의할 점은?

건설임대주택의 등록은 신축을 하고 소유권 보존등기 이전에 해야 합니다. 그 이후에 임대사업자 등록을 하게 되면 매입임대주택이 된다는 점 유의하시기 바랍니다.

3. 임대사업자 주요 의무사항

1) 임대차 계약 시 주요 의무사항

1. 임대사업자 설명

• 임차인에게 임대의무기간, 임대료 증액(5%) 제한, 담보 및 세금 체납 사실 등의 권리관계 등에 대해 설명 및 정보제공의무가 있습니다. 
• 임대차 계약이 둘 이상 존재하는 다가구 주택일 경우 선순위 임대보증금에 대한 설명을 해야 합니다. 이는 2020년 12월 10일 이후 변경된 사항입니다.
• 이를 지키지 않을 경우 500만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.

2. 소유권 등기상 부기등기 ( 2020.12.10 이후)

• 임대사업등록 후 즉시 등록한 임대주택의 의무기간, 임대료 증액 제한 기준을 준수해야 하는 재산이라는 소유권 등기에 부기 등기해야 합니다.
• 이를 지키지 않을 경우 500만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.

3. 임대차 계약 신고

• 임대사업자는 임대료, 임대기간, 임대차 계약사항 등을 관할 지자체에 신고해야 합니다. 직접 방문 또는 온라인 렌트홈에서 신고하시면 됩니다.
• 제출할 서류는 임대차 계약 신고서, 표준임대차계약서입니다.
• 세제감면의 제한이 없으려면 임대차 계약 신고 이력이 있어야 합니다.
• 이를 지키지 않을 경우 100만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.

4. 표준임대차계약서 양식 사용

• 임대차 계약을 체결할 경우 민간임대주택법 시행규칙에 따라 표준임대차계약서 양식을 사용해야 하며 미사용시 임대차 계약신고 수리가 되지 않을 수 있습니다.
• 이를 지키지 않을 경우 100만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.

2) 임대차 계약 후 주요 의무사항

1. 임대료 증액 제한

• 임대료 및 임대보증금은 5% 범위를 초과하여 증액할 수 없습니다.
• 계약 후 1년 이내 임대료를 증액할 수 없습니다.
• 임대료 증액이 있은 후에도 1년 이내 임대료를 증액할 수 없습니다.
• 증액비율을 초과하여 임대료를 지급한 경우는 초과분을 반환 청구할 수 있습니다.
• 이를 지키지 않을 경우 300만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.

2. 임대의무기간 준수

• 임대의무기간은 10년으로 이 기간 내 임대하지 않거나 무단 양도할 수 없습니다. 
• 이를 지키지 않을 경우 임대주 택당 300만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.

3. 임대차 계약 유지

• 임대사업자는 임차인의 귀책사유가 없을 경우 계약 해지 및 해제, 재계약을 거절할 수 없습니다.
• 귀책사유로는 임대료 3개월치 연체를 했을 경우, 부대시설 등 고의 파손을 했을 경우, 멸실 등이 있습니다.
• 이를 지키지 않을 경우 1000만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.

3) 기타 의무사항

1. 임대사업 목적 유지

• 오피스텔을 등록한 경우 주거의 용도로만 사용하여야 합니다.
• 오피스텔은 등록이 되지 않지만 주거용 도로는 가능하기 때문입니다.
• 이를 지키지 않을 경우 1000만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.

2. 임대보증금 보증 의무

• 임대사업자는 임대의무기간의 종료일까지 임대보증보험에 가입해야 합니다.
• 이를 지키지 않을 경우 2년 이하 징역이나 2천만 원 이하의 벌금이 부과될 수 있습니다.

3. 보고, 검사 요청 시 협조의무

• 관리관청이 임대사업자에게 필요한 자료 제출이나 관련 검사를 실시할 때 적극 협조를 해야 합니다.
• 이를 지키지 않을 경우 500만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.

임대사업자등록으로 좋은 혜택도 있으나 의무기간이 10년으로 임의 말소가 어려우니 무작정 신청을 하기보다 신중하게 생각하시어 신청하시기 바랍니다.

주택임대사업자는 2020년 8월 18일 법 개정으로 변동사항을 확인하셔야 합니다. 세금 혜택 및 임대사업 의무기간 변경 등 임대사업종류 및 등록 방법, 등록서류, 주의사항과 임대사업자를 등록하지 못하는 경우에 대해 아래 내용에 정리해 놓았습니다. 참고하시어 도움이 되시길 바랍니다.

주택임대사업자 등록자격 및 방법에 대해

1) 임대사업자란?

임대수입을 발생할 목적으로 1호 이상 민간임대주택을 취득한 자로써, 기본적으로 2 주택 이상 소유자로서 임대수입과 보증금 총합이 3억 원 이상, 3 주택 이상일 경우 임대사업자를 등록 가능합니다. 

1. 민간임대주택의 종류

민간임대주택의 종류는 취득 유형과 의무기간에 따라 구분이 됩니다.

① 취득 유형에 따른 구분

민간건설임대주택 : 임대사업자가 직접 건물을 지어서 임대하는 주택

민간 매입임대주택 : 임대사업자가 매매 등으로 취득하여 임대하는 주택

② 임대의무기간

공공지원 민간임대주택 ( 10년 의무기간 )

장기일반 민간임대주택 ( 10년 의무기간 )

임대주택의 의무기간이 단기와 장기로 4년과 8년이었으나, 2020년 8월 18일 날 개정되어 단기가 없어졌으며, 장기 10년으로 등록시점으로 10년간 진행됩니다.

2) 임대사업자 등록서류, 자격 및 방법

1. 등록자격

임대수입의 목적으로 주택소유자 또는 소유예정자면 등록 가능

2. 등록서류

등록 필요서류는 소유자와 소유예정자에 따라 필요서류가 구분됩니다.

① 소유자의 등록서류

• 건물등기사항 증명서

② 소유예정자의 등록서류

소유예정자는 필요서류에 따라 소유권 확보 기한이 다릅니다.

• 사업계획 승인 : 필요서류 ( 사업계획 승인서 ), 소유권 확보 기한 (6년 이내)
• 건축허가 : 필요서류 ( 건축허가서 ), 소유권 확보 기한 ( 4년 이내 )
• 매매계약 : 필요서류 ( 매매계약서 ), 소유권 확보 기한 ( 3개월 이내 )
• 분양계약 : 필요서류 ( 분양계약서 ), 소유권 확보 기한 ( 1년 이내 )

위와 같이 필요서류에 따라 소유권 확보 기한이 다릅니다. 이 기한 내에 주택을 취득하지 못할 경우에는 임대주택 등록이 말소 처리될 수 있다는 점에 유의하시기 바랍니다.

3. 등록방법

* 온라인 등록방법

① 렌트홈 가입 후 임대사업자 등록신청

② 렌트홈 발급 후 임대사업자 등록증 발급

③ 홈텍스 발급 후 면세사업자 등록증 발급

렌트홈이나 홈텍스로 진행될 경우 공인인증서가 있어야 하며, 각 종 서류는 스캔본을 만들어서 서류제출을 해야 하기 때문에 미리 준비해 두시는 게 좋습니다.

* 직접 방문 등록방법

① 사업자 현 주소지의 지자체 방문으로 임대사업자 등록신청

② 지자체 방문, 신청 후 임대사업자 등록증 발급

③ 세무서 방문 후 면세사업자 등록증 발급

직접 방문할 경우는 신분증, 계약서, 도장을 지참한 후 신청서 작성 후 제출

* 등록할 때 주의할 점

주택임대는 상가 임대와는 다르게 현 주거지 주소의 지자체에 방문하여 등록 신청하면 됩니다. 공동명의로 된 주택은 공동명의로 임대사업자를 신청해야 하며, 공동명의 일 경우 온라인 상 등록 진행은 안된다는 점 알아 두시기 바랍니다.

3) 기타 내용

오피스텔의 경우는 원래 주택임대사업자 등록이 불가합니다. 하지만 준주택 범위 안에 오피스텔이 포함되어 있기 때문에 주거용으로 사용 가능하고 85㎡이하면 예외적으로 가능합니다.

2020년 8월 18일 개정 이전에는 아파트, 연립, 오피스텔 모두 임대사업자를 낼 수 있었지만 특히 아파트는 투기의 주된 요인이 된다 하여 개정 이후 등록하는 아파트에 대해서는 임대주택 등록이 제한되었습니다.

이번 내용은 주택임대사업자 등록자격 및 절차 , 등록방법 등에 대한 내용을 정리해봤습니다. 다음 시간에는 임대등록 유의사항 및 세금 혜택, 의무사항에 대해 정리해 보겠습니다.

보증보험 가입 의무화로 가입하지 않을 경우와 거짓 신고할 경우 과태료나 책임이 따르며, 까다로운 가입조건으로 현금 유동성이 없다면, 가입조차 어려울 수 있어 전전세, 월세 또는 보증금이 없는 단기 임대로 전환을 하게 될 것으로 예상이 됩니다. 간단한 아래 내용으로 확인해 보시기 바랍니다.

임대사업자 임대보증보험 가입 의무화

임대인의 부득이한 사유로 보증금을 돌려주지 못할 때를 대비해 부담하는 보험으로 그동안 임차인이 필요에 의해 가입을 해 왔다면 이제는 임대사업을 하는 임대사업자에게 보증보험 가입이 의무화가 되었습니다. 

임대보증금 보험이란?

보증금 보증보험은 임대사업자의 부도 등 다양한 이유로 임차인에게 보증금을 반환하지 못하는 경우가 발생했을 때 보증기관에서 임대사업자를 대신해 보증금을 반환해주는 것으로 임차인의 보증금을 보호하기 위한 제도라고 생각하시면 됩니다.

의무화 언제부터?

2021년 8월 18일부터 의무화 

기존 방식

그동안 임대보증금 보증보험은 임차인이 필요에 의해 가입해  전액 보증료를 부담했습니다.

의무가입 변경

100% 부담했던 기존 방식과 달리 임대사업자가 75%를 부담, 임차인이 25%를 각각 부담하는 방식으로 변경되었습니다.

임차인 중복 가입될 경우

임대사업자 보증보험가입이 의무화되면서 기존 보증금 보증보험과 중복될 경우는 가입한 보증기간과 범위에 따라 임차인에게 돌려주게 됩니다. 중복가입 여부 확인은 주택도시공사 홈페이지 내에서 확인하실 수 있습니다.

임대사업자  보증보험 가입이 거절되는 경우

• 주택을 담보로 시세의 60% 이상 대출을 받았을 경우
• 전세금이 시세를 넘는 경우, 일명 ‘깡통전세’

정리하면 '주택대출금+주택 보증금'이 '주택시세 가격'보다 낮아야 하는 것으로 대출금을 갚거나 보증금이 없어야 한다는 것으로 이해할 수 있는데, 이로 인해 전세보다 전전세, 월세 또는 보증금이 없는 단기 임대가 늘어날 것으로 보입니다.

보증금 반환 미가입 또는 거짓 신고 시

보증금 반환보증 미가입할 경우

3000만 원 한도에서 보증금의 10%를 과태료로 부과

거짓으로 보고 할 경우

지자체장이 직권으로 사업자 등록 말소

임대사업자 보증보험 의무가입 면제 사항

임차인이 전세금 반환보증에 가입하고, 임대사업자가 보증수수료를 100%를 지급한 경우

임대사업자 보증보험 의무화로 인한 문제점

임대사업자 보증료 부담과 까다로운 보증보험 가입조건으로 가입이 거절되는 상황이 벌어짐으로 사각지대가 생길 수 있습니다. 보증보험료를 줄이는 전전세나 월세 또는 보증금이 없을 경우 보증보험료가 없는 단기 임대로 전환하게 되면 그간 임대사업자의 전세가 일반 전세보다는 저렴했는데 이제는 이런 전세도 구하기 어려울 거 같다는 예상들을 합니다.

시간이 흐르면서 보완하겠지만 그동안 많은 혼란이 있을 거 같습니다.